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2017年4月二手房指数 2017-05-12    

成交下降二成 价格震荡趋平

2017年4月,上海二手房指数为3989点,比3月上升8点,环比上涨0.17%,涨幅相比上月缩小0.47个百分点。随着成交再次下行,价格指数在上月微弱上涨后,也呈现波动朝下,近乎走平,止涨走势明显。

4月,上海二手住宅成交15400余套,环比下降19.6%,同比下降9.2%。上月曾达正常年份月均水平近2万套的成交量并未企稳,4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡,横盘特征显现。市场特征表现为:一、4月未延续上月成交量行情,与房价下跌的2014年同期成交量水平相近。由于政府对一手房开盘限价等多重因素作用下,降价预期扩大到二手房市场,买家出手趋缓。二、新兴城区成交占比超过全市三分之二,达到67.14%,其中近郊城区占比全市53.58%,远郊城区占比全市13.56%,金山新城以608套位列全市板块月度成交榜首;而7个传统市区及浦东内环组成的中心城区,成交占比不到全市的三分之一,为32.86%。三、全市成交结构中,非普通住宅成交环比上升0.94个百分点,占比31.39%;普通住宅成交则缩小到68.61%。表现为,总价500万元以上房源成交2040余套,继续上升1.09个百分点,占比达13.23%;而300万元以内、300-500万元房源成交继续下降0.15个百分点、0.64个百分点,占比分别为63.69%、23.38%。四、中小户型成交下降较多,70平方米以内及70-140平方米房源分别成交7700余套、6600余套,环比下降20.84%、19.48%。而大户型140-200平方米及200平方米以上房源分别成交640余套、360余套,仅环比下降11.8%、6.96%。五、在不足二成的成交量增长板块中,近一半处于远郊城区,总的体量不大;少数增长明显的为中心城区改善板块,表明高端改善需求不减。六、大部分银行商业贷款首套优惠利率提高至95折甚至基准,且审核趋紧,对于贷款申请人征信严查,贷款申请失败而违约的购房案例增多。截至2017年4月底,全市二手住宅挂牌量为166940套,较上月下降0.58%。其中,内环内、内外环分别为37454套、84990套,下降0.94%、1.21%;而外环外为44496套,上升0.98%。表明新增挂牌集中在外环外区域,与成交结构一致。

4月23日,上海市住建委主任顾金山表示,自去年10月"沪六条"等系列调控政策出台以来,上海房地产市场过热情绪得到抑制,目前房价和房市总体平稳。未来上海将从盘活土地存量、继续增加土地供应,打击房地产乱象、遏制投资投机炒作,加大培育住房租赁市场等方面进一步促进房地产市场平稳健康发展。

房价止涨趋势明朗

2017年4月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体上涨0.19%,涨幅环比缩小0.52个百分点,其中内环内总体上涨0.21%,涨幅环比缩小0.60个百分点。浦东内环、 虹口、黄浦、静安、普陀分别上涨0.39%、0.22%、0.21%、0.18%、0.16%,长宁、杨浦均上涨0.14%,徐汇上涨0.12%。

4月,中心城区共成交5070余套,环比下降21.96%。其中内环内成交2130余套,环比下降18.76%。浦东内环、徐汇成交量分别为680余套、860余套,环比下降19.84%、19.16%。而黄浦、杨浦成交分别为230余套、790余套,环比下降27.96%、26%。统计显示,内中环及中环附近板块成交集中,杨浦中原、徐汇南站、普陀光新、静安彭浦成交量与上月相比下降一成左右,均在210-220余套,成交主力在300万元左右、50平方米以内的房源。杨浦新江湾城的成交量则是出现了17.24%的增长,为30余套,成交主力为100-140平方米、750-1000万元的改善型住宅。改善需求出现释放。而其它板块,虹口北外滩、静安江宁路以及普陀长寿成交量在20-60套,与上月相比有不足一成的增长或持平。

中心城区内环以内杨浦、黄浦、浦东、长宁的板块,成交量分别为190余套、200余套、680余套、170余套,环比下降32.65%、25.36%、19.84%、17.37%。统计显示,板块内优质学区房源成交占比继续扩大,部分板块甚至半数以上为学区房成交。统计显示,陆家嘴、徐家汇成交领先,分别为290余套、270余套,环比上月下降一成左右。板块内成交多为"第一阶梯"的学区房,占比达六至八成。另外,一些高端改善板块成交出现逆市增长,如静安南京西路,黄浦淮海中路,成交量分别为30余套、50余套,环比增长均达五成。成交量案例中,近二成为140平方米以上的高端住宅,总价在2000万元以上。

2017年4月,新兴城区中,近郊城区总体价格上涨0.14%,涨幅环比缩小0.41个百分点,远郊城区总体价格上涨0.15%,涨幅环比缩小0.48个百分点。其中,崇明、奉贤、松江、闵行涨幅略大,分别上涨0.24%、0.19%、0.16%、0.16%。浦东内环外、金山、青浦、宝山,分别上涨0.14%、0.14%、0.13%、0.09%。

近郊城区共成交10300余套,环比下降19.81%。成交量领先的浦东内环外、闵行、宝山,分为2830余套、1530余套、1310余套,环比分别回落18.67%、22.38%、24.03%。全市成交排名前20的板块中,近郊城区占10席,较上月减少2席。统计显示,不少热门板块成交出现较大下滑,如奉贤南桥新城虽成交领先,为380余套,但较上月出现了35%的下滑。宝山顾村成交仅200余套,环比上月出现四成的下降,刚需及刚改类购房客减少明显。浦东中环附近成交相对稳定,如浦东金桥、浦东三林、浦东世博成交均在300套左右,成交量下滑一至二成,区位成熟,购房需求延续入市。另外,少数板块略有增长,如浦东张江、宝山杨行,成交量均在110余套,与上月相比略增数套,区域内一些卖家以价换量,幅度在5%左右,成交量得以维持。

远郊城区全部11个板块共成交近2100套,环比下降19.29%。金山新城、嘉定城区、临港新城成交领先,分别为600余套、260余套、250余套,占比远郊城区53.53%,价格分别为上涨0.16%、0.02%、0.28%。其中,金山新城位列全市板块月度成交榜首。这些板块内,200万元左右、80平方米以内的房源成交集中。成交案例中,不少为市区老年人购入改善居住条件,或为年轻人首次购房为主。另外,崇明一些板块成交量扩大,如堡镇、东平,成交量在20-60套之间,较上月出现了一至三成的增长。

上涨板块不足半数

2017年4月,全市130个板块中,上涨板块64个,占比49.23%;持平板块32个,占比24.62%;下跌板块34个,占比26.15%。

上涨板块价格平均上涨0.44%,涨幅环比缩小0.43个百分点。4月楼市平稳下行,带看量出现二三成的下滑,成交量出现近二成回落。全市上旬成交4800余套,中旬成交5360余套套,下旬成交5230余套。上涨板块中,黄浦淮海中路、黄浦打浦桥分别上涨0.74%、0.66%。全部成交案例的五至六成是90平方米以上的改善住宅,其中140平方米以上、2000万元以上的豪宅成交占近二成,此类优质物业有不少买家追捧,价格出现2%左右的上涨。另外,优质学区板块涨幅明显,如浦东洋泾、静安寺、陆家嘴、黄浦老西门分别上涨0.61%、0.56%、0.56%、0.52%。全部成交案例中,六成以上为学区房购买需求,部分热门学区甚至维持着房源紧俏的状况,卖家见势调高价格,幅度多在1%-2%。

持平板块较上月增11个,为32个,在于由涨转平板块增多。中心城区板块15个,如徐汇上海南站、普陀曹杨、杨浦鞍山、长宁仙霞,成交多为老工房(售后公房),价格平稳,成交量在100-200套。而新兴城区的闵行古美罗阳、浦东惠南、宝山上大,成交量在100-200套,价格集中在350-400万元、80平方米左右的房源,成为刚需或刚改的首选。另外,青浦徐泾、松江佘山两大别墅板块均现走平,200平方米左右、800-1000万元的经济型别墅成交20-30余套。

下跌板块价格总体下跌0.19%,跌幅环比扩大0.02个百分点。随着带看量及成交量的回落,一些卖家降价揽客,如徐汇田林、长宁中山公园、静安新客站、虹口曲阳分别下跌0.26%、0.25%、0.24%、0.21%。长宁中山公园和静安新客站成交量均在100套左右,环比下降一至二成,其中二成五为90平方米以上的改善需求,近六成的成交案例则为50平方米以内的老工房(售后公房)。售后公房卖家多为置换客,且不少是唯一住宅,为求顺利置换,让价幅度普遍在1%-2%,大、中户型的改善房源,一些为卖家套现,一些为置换新房,由于需求相对较少,部分急售卖家提供3%左右的让价空间。而一些近郊板块,跌幅更显明显,成交也出现二成左右下滑,如闵行颛桥、嘉定江桥新城、浦东川沙,分别下跌0.35%、0.32%、0.25%,成交量在200-300套,带看量减少、市区置换客流入减少是成交降温的主因,一些卖家也多为置换出售,降价幅度在2%-3%。

4月二手房并未站稳正常年份月度成交量均线,价格涨幅微弱接近走平,传统"银四"不再。成交结构上,中小户型成交量出现二成减少,大户型仅回落一成,迹象表明市场置换动力在减弱。预计中端改善房成交受关联影响或继续回落,而高端房源在楼市去投资化后,需求开始稳定,部分板块成交量甚至上行,表明了调控对居住属性的精准定位的政策效应。

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