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2017年8月上海二手房指数 2017-09-11    

成交跌势缓解 改善置业增长

2017年8月,上海二手房指数为3988点,比7月下降8点,环比下降0.23%,跌幅较上月扩大0.04个百分点。上海二手房指数延续第3个月下行,但依然窄幅变化。

8月,上海二手住宅成交套数较上月减少100余套,环比下降1.13%,同比下降77%。以成交面积计,环比上升1.05%,表明大户型房源增长。上海二手房指数办公室认为,在目前"限购"不会松绑的格局下,市场成交量稳定在万套之上,并未大幅减量,表明了市场在调控后的真实需求。8月市场特征为:一、以环区分析,市场占比近四成的内外环,成交出现止跌回升,达4.44%,或是上海二手房市场成交筑底信号。二、板块中一二手房价格倒挂现象甚多,实质是不少业主出手意愿不强,高价挂牌试探。而一手房案场签约首付款时限普遍缩短,部分置换客受制于连环交易回款慢,实际上也影响了需求分流去一手房市场。三、议价交易从新兴城区蔓延至中心市区,市场热点随之转移。全市52个下跌板块中,中心城区占四成半,使得内外环成为交易唯一扩大的区域。四、新兴城区中位于中外环的板块,改善性购房增长。如宝山顾村、松江城区、浦东川沙成交套数分别上升6.13%、9.79%、4.14%,而面积上升52.13%、50.54%、48.10%,成交户型增大,这是继中心城区改善释放后的新趋势。五、成交量从面积段看,显示中端改善和低端刚需增长。其中,90-110平方米房源环比上升2.77%,50平方米以下房源环比上升2.56%。下降幅度最大的为超大户型,200平方米以上户型环比下降5.69%。六、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊7席、远郊2席,中心城区1席。浦东三林以480余套居榜首,金山新城、南桥新城以300余套、280余套分列二、三位。经统计,TOP10平均套数为257套,11-20名平均套数为174套,差距缩小。截至2017年8月底,全市二手住宅挂牌量为163290套,较上月下降2.14%。其中,内环内、内外环、外环外分别为35882套、82734套、44674套,环比分别下降3.28%、1.89%、1.68%。成交低位,置换难度加大,导致撤牌房源增多。

8月,上海销售交易没有出台新的政策。源于顶层设计的发展租赁市场新政快速落地。购租并举,让房屋回归居住属性的长效机制开始建立,将抑制一线城市房地产销售市场存在的泡沫,遏制炒房客投机行为。在市场源头土地出让方面,8月推出的六幅纯宅地,均在外环以外,土地溢价率的低水平,影响对房价未来走势的预期。

中端改善成交活跃

2017年8月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.20%,跌幅较上月扩大0.10个百分点,其中内环内下跌0.20%,跌幅较上月扩大0.12个百分点。虹口、杨浦跌幅较大,分别下跌0.27%、0.26%;普陀、长宁下跌0.21%,静安、徐汇分别下跌0.19%、0.18%;黄浦、浦东内环下跌0.15%。而一些板块中,徐家汇、杨浦黄兴公园价格上涨0.14%、0.13%,普陀光新持平。

8月,中心城区共成交3260余套,环比下降1.18%。其中内环内成交1540余套,环比下降1.15%。中心城区成交下降幅度大于近郊城区。各区成交有升有降,杨浦、静安环比增长21.45%、10.65%,分别为680余套、530余套;长宁、浦东内环环比减少32.32%、15.88%,分别为370余套、420余套。中心城区70平方米以内成交占比64.97%,稳居主力;90-110平方米、110-140平方米成交上升,占比9.07%、8.03%。上述表明市区刚需及中端改善是成交主体。而70-90平方米成交量下降27.27%,面积段对应需求介于刚需与初步改善之间。在一些板块中,降价交易奏效,如黄浦老西门、虹口北外滩价格下跌0.86%、0.68%,成交增长55.56%、25.00%,分别为56套、25套。

内环内板块中,仅浦东内环和长宁的板块成交下降15.88%、8.51%。普陀、徐汇、杨浦的板块,则分别上升24.47%、11.80%、9.55%。对内环内全部35个板块成交统计,70平方米以内占比58.09%,其中浦东内环、杨浦、徐汇的板块,学区房占小户型成交的四五成。内环内90-140平方米成交占比21.55%,环比增长23.57%,中端改善需求开始释放。此外,大户型成交势头有所减缓,140-200平方米、200平方米以上成交占比仅8.42%、2.59%,环比减少25.98%、28.21%。原因是置换难度加大,暂缓购房增多;同时部分高端改善客分流去了一手房市场。

2017年8月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.27%,跌幅较上月缩小0.02个百分点。远郊价格总体下跌0.17%,跌幅较上月缩小0.03个百分点。嘉定、青浦、浦东内环外、松江、宝山分别下跌0.30%、0.29%、0.28%、0.27%、0.26%;金山、闵行略少,分别下跌0.23%、0.21%。新兴城区内上涨的板块如崇明新城、青浦朱家角、奉贤奉城,分别上涨0.17%、0.12%、0.08%。

近郊城区成交6890余套,环比下降0.29%,降幅最小。宝山、松江成交量增长,为10.91%、3.96%,分别成交1020余套、680余套。浦东内环外成交减少2.28%,仍以2830余套领先。其它成交量较大的闵行、嘉定、奉贤,分别成交1030余套、460余套、400余套,环比减少8.05%、7.92%、0.25%。一些板块成交量延续扩大,如松江佘山、浦东三林、闵行金虹桥,成交套数环比上升62.07%、54.60%、4.67%,成交面积环比上升86.63%、85.81%、23.77%,从中可见户型变大。近郊城区统计显示:70-110平方米房源成交占比42.77%,为2980余套;奉贤、嘉定成交最多,占比本区的56.06%、53.75%。70平方米以内的小户型成交占比 40.69%,为2800余套,环比减少5.86%;宝山、浦东成交占比本区的42.99%、54.49%。此外,高端改善需求中,140-200平方米、200平方米以上房源减少1.61%、5.50%,成交240余套、180余套;闵行上述面积段成交量分别减少21.05%、16.67%。

远郊城区全部11个板块共成交1390余套,环比下降1.13%。嘉定、金山远郊部分环比增加10.00%、3.16%,为240余套、420余套;奉贤、浦东远郊部分环比减少19.83%、10.88%,为90余套、170余套。板块中量价升降不一,嘉定城区成交增加10.50%,为280余套,价格上涨0.12%;金山新城成交减少0.65%,为300余套,价格上涨0.19%。

板块跌幅远超涨幅

2017年8月,全市130个板块中,价格上涨板块58个,占比44.62%;下跌板块52个,占比40 %;持平板块20个,占比15.38%。

下跌板块价格总体下跌0.69%,跌幅环比扩大0.05个百分点。除2个成交量不变外,27个量跌,14个位于新兴城区;23个量升,14个位于中心城区。在价量均跌板块中,浦东周浦、康桥价格下跌0.74%、0.63%,总成交210余套,环比减少45.93%;从面积段分析,70平方米以内小户型成交锐减74.04%,仅为50余套;140平方米以上大户型成交锐减少66.67%,仅6套。而中心城区一些卖家降价揽客,杨浦东外滩、虹口四川北路成交分别增长69.70%、20.99%,为110余套、90余套。其中,杨浦东外滩90-110平方米、110-140平方米房源成交分别增长212.50%、120.00%,为25套、11套,改善需求在挂牌价松动中入市,有相当部分为原板块的置换客。

价格持平板块20个,较上月增加3个,9个位于中心城区。新兴城区价格持平板块成交有增有减,松江佘山、青浦华新分别增长62.07%、37.50%,为40余套、40余套;闵行浦江、青浦徐泾成交降幅低于一成,为160余套、30余套。在中心城区,价格走平的长宁新华路、普陀光新成交上升8.70%、6.71%,分别为70余套、150余套。

上涨板块价格平均上涨0.12%,涨幅环比缩小0.01个百分点,涨势微弱。58个上涨板块中价量齐涨的18个。在成交上升板块中,中心城区的杨浦新江湾城、普陀长寿路成交增长50.00%、39.47%,为30余套、50余套;板块内中高档改善需求活跃,110平方米以上户型成交占比53.33%、47.17%,价格上涨0.09%、0.12%。新兴城区的松江泗泾、闵行颛桥成交增长21.09%、10.00%,为150余套、110余套;板块内70-110平方米成交占比半数,分别为84、54套,中下端改善需求集中。在成交下降板块中,适销对路房源为成交主体,如学区房、房龄较新的商品房。浦东陆家嘴、杨浦鞍山成交减少10.95%、9.59%,为170余套、130余套,但区域内50平方米以内的小面积学区房成交有所扩大,分别为100套、78套。而以高端改善为主的黄浦淮海中路板块成交减少43.75%,仅9套;其中140平方米以上房源减少70%,仅3套。

上海二手房指数办公室认为,8月二手房市场价格延续窄幅下调,市场成交从快速向下进入相对平稳,成交跌势得到缓解。从8月成交案例分析,议价交易从新兴城区蔓延至中心城区,使得内外环区域成交量出现止跌回升,这是市场的一种积极信号。而成交户型面积扩大,成为解读市场的新角度,表明除了刚需购房,各档次改善性购房成为后续动力。从初级改善到中高端改善,基本形式的换房改善,扩大了刚需接盘的份额,两者相辅相成,互为推力。

目前,上海楼市"限购、限贷"没有松懈迹象,加上"购租并举"系列政策快速落地,"房住不炒"逐渐深入人心。购租选择机制的建立,使得置业者可以从容购房。而价格顺应市场需求的即时波动,将是未来楼市的常态。刚需与改善热点在城区及板块之间的轮动,价格是助推力。接下来的九十两个月,将检验在现有限购格局下,市场成交是否筑底成功。

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