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解读|成交预示筑底,价格止跌微升 2017-10-25    

根据上海二手房指数办公室数据显示,2017年9月上海二手房指数为3997点,比8月上升9点,环比上升0.18%,同比上升1.71%。上海二手房指数连续3个月下行后,止跌回升。自去年10月开始的这轮调控历时一年,月度价格指数持续微幅波动,趋向平稳运行。

9月,上海二手住宅成交套数较上月增加1100余套,环比上升9.59%,同比下降56.97%。以成交面积计,环比上升9.56%,同比下降59.58%。上海二手房指数办公室认为,9月作为传统销售旺季,遏制了连续5个月的成交下跌,上扬近一成,显现了市场的筑底迹象。


市场的特征表现



1.从监测的所有7个面积段房源成交均价看,均现环比上涨,其中占比21.91%的50平方米以下房源涨幅微弱,占比5.88%的140平方米以上房源涨幅最大。
2.成交量上升近一成,表明"金九"成色不足,同时交投有向中心城区集中的趋势。按区域成交的环比统计,占比35%的中心城区及浦东内环上升16.39%,占比55%的新兴城区近郊上升仅5.42%;按环线成交的环比统计,内环内上升15.88%,内外环、外环外分别上升6.09%、12.92%。
3.全市130个板块中,87个成交量上升,32个下降。其中成交量上升1倍以上有6个,中心城区达4个,新兴城区仅2个。
4.从成交面积段看,首次置业的刚需客及初级改善客上升最多。70-90平方米房源环比上升15.65%、50平方米以下房源环比上升12.79%,200平方米以上超大户型是成交唯一下降的面积段,下降4.98%。
5.全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊6席、远郊1席,中心城区3席。远郊的金山新城以340余套居榜首,奉贤南桥新城、浦东三林以310余套、260余套分列二、三位;中心城区的陆家嘴、杨浦黄兴、杨浦中原晋升前10,分别成交220-210余套。截至2017年9月底,全市二手住宅挂牌量为156374套,较上月下降4.24%,是今年3月挂牌量减少以来降幅最大的一次。其中,内环内、内外环、外环外分别为33997套、79290套、43087套,环比分别下降5.25%、4.16%、3.55%,撤牌比例进一步扩大。
9月,上海继续严厉执行"限购、限贷"政策,除了限购,信贷方面银行房贷利率上浮、放款额度收缩、放款时间延长以及严查消费贷、首付贷等。随着周边城市再度掀起调控潮,政府信号明晰,政策不会松绑。

成交转向中心城区


2017年9月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体上涨0.25%,其中内环内上涨0.26%。浦东内环领涨,为0.43%,其余涨幅较大的黄浦、静安,分别上涨0.29%、0.26%。中心城区全部65个板块中12个价格下跌,如黄浦豫园、静安新客站、杨浦中原社区分别下跌0.23%、0.21%、0.19%。


中心城区


中心城区成交环比上升16.39%,为4290余套,其中内环内成交上升15.28%,为1780余套。中心城区成交上升幅度远大于近郊城区。上升幅度较大的徐汇、黄浦、浦东内环、普陀环比增长22.32%、21.25%、19.81%、19.27%,分别为680余套、190余套、510余套、730余套。而静安成交变化最小,环比增长0.75%,成交530余套。从中心城区成交结构看:70平方米以内房源成交占比65.55%,为主力成交,其中杨浦此面积段成交最多,占比本区75.28%。从成交变化看;70-90平方米上升多达27.62%,为530余套;140-200平方米、200平方米以上房源上升19.69%、14.29%,分别为230余套、70余套。以140平方米以上房源成交统计,浦东内环内板块占比中心城区最多,达16.34%。中心城区全部65个板块中,成交量增长3成以上的有11个,主要集中在改善性房源上,优质房源的挂牌推动成交及价格上行,如长宁古北、普陀真如价格分别上涨0.44%、0.26%,成交增长41.18%、38.57%,分别为24套、97套。

内环内板块


内环内板块中,黄浦、普陀的板块成交量上升幅度最大,分别为26.24%、23.93%,仅静安的板块成交量下跌4.95%。对内环内全部35个板块成交统计,70平方米以内占比60.45%,环比扩大2.36个百分点。其中学区房是此面积段热门,对口第一阶梯的小学学区房成交周期往往在1个月以内,而普通房源平均出售周期在2-3个月,且议价2%-3%成交。内环内90-140面积段的中级改善房源,成交环比下降1.86%。而内环内140-200平方米的大户型及70-90平方米初级改善房源成交增长明显,环比上升28.57%、20.14%,改善需求呈现出集中此两端的现象,如长宁虹桥路、浦东洋泾板块价格分别上涨0.23%、0.36%,成交增长33.02%、29.63%,分别为141套、105套。

新兴城区

新兴城区中,近郊价格总体上涨0.08%。远郊价格总体上涨0.13%。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别上涨0.18%、0.09%、0.05%。崇明、奉贤、松江分别下跌0.19%、0.06%、0.03%。新兴城区全部65个板块中,仅19个价格下跌,如嘉定南翔、闵行航华、松江佘山分别下跌0.42%、0.34%、0.21%。

近郊城区

近郊城区成交环比上升5.42%,为6820余套。其中,嘉定、闵行成交上升32.69%、25.99%,分别为610余套、1300余套;松江、宝山成交上升9.97%、9.64%,分别为750余套、1120余套。金山成交下降61.34%,仅为40余套。而浦东内环外成交减少7.01%,但成交量依然最多,为2240余套。从板块来说,闵行马桥、青浦赵巷、松江九亭明显放量,环比上升183.33%、58.82%、44.58%;浦东三林、浦东外环成交减少46.41%、19.72%。在成交结构上,近郊70平方米以上房源占比61.66%,其中青浦、松江、嘉定此面积段成交占比本区78.88%、74.59%、71.75%。而刚需集中的70平方米以内房源,宝山、浦东成交占比本区54.79%、43.26%,主要集中在外环附近的一些板块,如宝山顾村成交量环比上升16.76%。另外,嘉定南翔板块成交环比上升23.44%,其中70-90平方米成交最多,占比本版块31.55%。

远郊城区


远郊城区成交环比下降2.22%,为1360余套,是成交量唯一下降的区域。在全部11个板块中,崇明全境及青浦、嘉定远郊部分成交减少17.00%、16.25%、15.29%,为280余套、60余套、200余套;金山、奉贤、浦东远郊部分则成交小幅上升14.59%、7.53%、4.65%,为480余套、100余套、180余套。成交分化,显示人口流入型的自住型购房需求释放的变化。

上涨板块接近六成

2017年9月,全市130个板块中,价格上涨板块74个,占比56.92%;下跌板块31个,占比23.85%;持平板块25个,占比19.23%。

上涨板块

上涨板块价格平均上涨0.40%,涨幅环比扩大0.28个百分点,其中56个价量齐升。中心城区的陆家嘴、杨浦黄兴公园价格分别上涨0.51%、0.35%,成交上升24.02%、23.86%,为220余套、210余套,呈现高端改善和学区需求旺盛。在两者需求兼顾的陆家嘴板块,140-200平方米、110-140平方米房源成交上升200%、125%,为18套、9套;而50平方米以内学区房成交占比41.8%。在另一大学区板块杨浦黄兴公园,70平方米以内中小户型成交占比86.29%,其中50平方米以内小户型占比52.39%。上述两大板块,适销对路房源成交集中,拉升价格。另外,新兴城区的闵行梅陇、春申板块,价格上涨0.54%、0.21%,两个板块总成交上升75.00%,共计84套,其中110-140平方米、70-90平方米成交增长183.33%、127.27%,改善需求活跃。以刚需为主的浦东外高桥板块价格上涨0.39%,成交环比上升24.04%,为129套,其中50平方米以内小户型成交上升211.11%,为28套。

持平板块

价格持平板块25个,较上月增加5个,11个位于中心城区。持平板块系涨跌互抵。中心城区的人民广场、徐汇淮海西路板块价格稳定,成交上升111.11%、100%;新兴城区的青浦赵巷、松江九亭板块,成交上升58.82%、44.58%。而青浦重固、浦东川沙板块,成交减少20%、2.65%。


下跌板块


下跌板块价格总体下跌0.27%,跌幅环比缩小0.42个百分点。其中12个价量齐跌,9个位于新兴城区;18个价跌量升,11个位于中心城区。中心城区一些房源降价后,成交速度加快,如杨浦中原社区、长宁新华板块价格下跌0.19%、0.15%,成交分别上升17.49%、14.67%,其中杨浦中原社区70-90平方米房源成交上升94.44%,为35套。中心城区初级改善客表现活跃,价格下调2%-3%后带看量上升3-4成。而新兴城区降价促销不明显,宝山罗店、浦东唐镇、闵行七宝板块价格下跌0.38%、0.35%、0.26%,成交分别减少22.67%、15.22%、12.30%。其中闵行七宝90-110平方米、50-70平方米成交减少44.44%、34.04%,为10套、31套。新兴城区的刚需及改善需求均现减弱,有相当部分购房者转入中心城区。


上海二手房指数办公室认为,9月二手房市场量价上升,成交量连续5个月下滑后回升近一成,这是市场寻求筑底,尚不代表反弹。市场扩大的成交案例集中在中心城区范围,新兴城区相对平淡。普通房源在优质房源挤压下,成交难度加大,使得成交长期处于低位,购房者选房更显理性。140平方米以上房源成交均价上涨,50平方米以内房源均价平稳,是不同购买力下的市场合理反应。

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