企业介绍 | 招募精英 | 联系我们
欢迎来到信义房屋!

[切换城市]

[台湾信义] [日本信义] [大马信义]
首页 > 房产交易服务 > 市场动态

查找房源-按条件搜索

 

查找房源-关键词搜索

 

 信义回答
十九大后,中国楼市趋势解读 2017-11-09    

“十九大”上习近平主席的发言报告中,提出“新时代”、“新使命”、“新思想”、“新征程”,这“四新”理念定调未来五年社会和经济发展模式。

(注:以下图片点击均可放大)


“十九大”习主席的发言报告中,突出强调“依法治国”和“保障内需”这两大措施为未来五年改革保驾护航。



对于房地产市场,“依法治国”侧重使用立法手段推进房地产长效机制的建立,而“保障内需”既保障不同群体住房需求,又通过内需带动经济稳定增长。




“十九大”习主席的发言报告中,与房地产行业密切相关的核心方向性要点为:社会主要矛盾转移、住房属性明确定位和实现社会主义现代化时间表。



2017年“十九大”提出的社会主要矛盾转化,主要基于对当前区域发展不平衡、经济创新能力较弱以及民生问题(如就业、教育、居住等)突显的判断,其中住房问题为核心的矛盾点,促使中央对住房属性明确定位和做出住房制度的结构性安排。



“十九大”期间关于住房属性的定位与2016年12月中央财经领导小组会议的提法具有延续性。“十九大”期间,住房属性定位由“十八大”期间的居住、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位,去投资化意义明显。



2020-2035年为实现社会主义现代化的关键时间段,其亟需解决的问题就是习主席针对发展“不平衡、不充分”的表述,化解核心热点城市居住问题以及提升三四线城市城市化水平是房地产长效调控机制的主要内容。



10月18日,习主席代表第十八届中央委员会向大会作报告,在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一章节中,提出“加强社会保障体系建设”,并对房地产市场定下“房子是用来住的、不是用来炒”的基调。




房地产政策会继续从紧,牵涉的城市也将更多。对刚需政府持支持态度,对投资投机则零容忍。未来限购限贷限价政策将多管齐下,直插投机需求要害的限售政策——将会有越来越多的城市使用,而信贷环境延续从严。



此前政府使用的词一直是“长效机制”,此次报告中使用的是“住房制度”,从中透露出政府对房地产的管理意识更强,而“加快建立”则表明以后政策出台速度将更迅捷。未来,商品房、政策房、租赁房三分天下。



十八大&十九大的比较:



通过上述比较,我们可以发现从十八大到十九大3个明显转变:



“十九大”开会期间,住建部长先后两次发言,均表达楼市调控政策不放松的风向。其在回答有关“房地产长效机制有无时间表”问题时表示长效机制正在抓紧落实,同时在短期内制定和出台“住房租赁管理条例”,政府、地方国企和央企主导保障性住房,建立市场监测预警体系,以使政策对市场变化做出更快反应。



央行明确了“去杠杆”、 “继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策”的方向:
1、未来货币环境:紧中趋缓;
2、央行关注系统性金融风险,防范房地产市场泡沫风险;
3、信贷政策仍然保护刚需,未来多套的首付比例存在继续提高可能性。



银监会则将继续加强监管,收窄融资渠道。



基于以上信号,政府对房地产调控将继续趋严趋紧趋长期,市场趋稳,三四线城市楼市也将逐渐降温,土地市场将冷却下来。

1.调控趋严趋紧趋长期:经济有支撑,地产调控不放松(趋严趋紧趋长期,5限+消费端供应端资金收紧),配以长效机制加快推近,房产税日益逼近。

2.市场调整在即:5限政策直接挤出市场投资需求,政策高压管控下市场迎来平稳期(量缩价稳)。近2年地王项目价格受到管控,入市风险极高。

3.三四线火热行情终结:今年三四线城市量价齐升背后推手是棚改货币化。随着棚改项目的减少和房价过快上升导致实际购买力的降低,将致使棚改增量效果递减。推手不再,政策加码,行情不再。

4.土地市场冷却:由于前期房企拿地支出过高,资金面偏紧,当前土地市场已经开始冷静。一般楼市调整传递到土地市场需要半年左右时间,预期届时市场降温更加明显。

由于市场和政策的影响,房地产行业也面临变化和调整。

1.三分天下:商品房、保障房和租赁房将分割房地产市场。开发类、销售类市场萎缩,且逐渐面向中高端需求,运营类、服务类市场崛起。

2.大象起舞:今年超千亿企业17家,百强房企占据过半市场份额。未来3年大型房企的规模优势将更为凸显,是竞争白热期,行业再难现弯道超车。

3.资源整合:人类居住、休闲、工作等活动的载体均是地产,中国消费面临升级,未来胜者将是能高效整合教育、科技、医疗、养老等各方资源者。

4.金融为王:高地价带来的高资金需求;持有运营需要的长期资金;整合科技、医疗、养老等产业资源的庞大资金需求。

未来,房企可从产品升级、模式创新、增强投融资能力、进行多元化布局等方面着力,进而实现转型突破。

1.加快周转与提升产品力。

商品房市场方面,中央对于“房住不炒”概念的再次强调,住房制度加快研究,表明政策环境基本无放松可能,在现有5限政策基础上,房产税的出台也指日可待。在房价受到严格管控的情况下,土地增值能力也受到限制,市场迎来冷冻期。

传统2年左右的房地产周期被瓦解,坐等土地增值的利润模式也难再有效。未来商品房市场主要面向中高收入人群,房产消费面临升级换代,由此未来产品是最终竞争力。应以客户为导向,提升产品竞争力,尤其在住房消费升级时代,更加注重房子宜居、健康特性打造。

2.创新业务模式 。

土地招拍挂市场取地竞争愈发激烈,高单价、高总价和高溢价,拿地代价高昂,加之政府出台各种招拍挂新玩法,且难度提升。传统开发业务模式正在发生转变。

政府的思路也从土地新增供应向提高存量土地使用效率上转变, 十九大报告中也提及农村集体用地入市。

而中国城市在历经多年发展后,积累大量的存量房产,随着城市功能与产业的升级,城市由造城走向有机更新,并由此产生了大量城市更新、旧改、棚改、PPP、存量房运营等业务投资机会。

3.增强投融资能力 。

房地产天然就是资金密集型行业,在高房价高地价的今天,这背后就是资金实力的比拼。中国地产开启长周期管控模式,房地产周期被拉长,这也需要房企有更为强大的资金实力来抵御市场下行的风险。另一方面,房地产运营类、持有类市场的规模在未来将急速膨胀,租赁、商业运营都需要房企持有大量长期资金,并进行资产证券化,实现盈利退出。再者,纯住宅开发业务利润摊薄,政府不再欢迎纯开发商,需要开发企业整合各类医疗、教育、养老等产业资源,而这其中又需要庞大的资金支持。

4.加强多元业务布局。

随着居民生活水平提高和老龄人口规模持续扩大,医疗和养老需求巨大且十分迫切。美国医疗卫生支出占GDP的比例达17%,法、德等国家超10%,而2014年我国的比例仅为5.6%。此次将社会办医写入报告中,政府对于民营资本进入大健康产业更为支持。同时,将医疗与养老放在一起说,也表明了医养结合的理念,未来医养行业将得到大力支持。

信义房屋中国总部    |  地址:上海市淮海中路222号 力宝大厦33楼

总机:(021)2322-2666 | 传真:021-23222688| 客诉专线:800-8204520 | 客服信箱: web_service@sinyi.com.cn 
©2007-2017信义房屋(中国) 版权所有●翻版必究

友情链接  科威国际不动产   住商不动产   进口家具

  沪ICP备08002842号