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 信义回答
3月1日起,上海买二手房可以强迁卖方户口了? 2018-03-07    
案例
交房时,卖方女业主的户口尚在原房屋所在地,因为当时卖方女业主怀孕即将生产,以行动不便为由,请求延期办理户口迁移。买方觉得情有可原,便同意该请求。结果卖方迟迟不迁走户口,买方再次联系卖方时,卖方已经换掉手机号码,失联。
据说,从2018年3月1日起,在上海进行二手房交易后,作为买方可以依据合同的约定,要求公安机关强制将卖方户口迁出。这是真的吗?如果是真的,那么以上问题不就迎刃而解啦?
新增条款,欲解决二手房交易痛点
2月28日,上海市房屋管理局和上海市工商行政管理局联合发布《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》(沪房市场[2018]21号),新网签版的《上海市房地产买卖合同》(2018年3月1日版),新增了第十一条卖方户口强制迁出条款:
第十一条 甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的____日内,向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的,承担以下责任:
(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款____‰的违约金,计算至户口实际迁出之日止,合同继续履行。
(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的,甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。
也就是说,2018年3月1日之后上海所有成交的二手房买卖合同中都会增加这条关于户口迁移的格式文本供买卖双方选择。实际操作上,又该如何落地执行呢?
痛点能否解决?落实是关键
此前,在二手房交易过程中,如遇到文章开篇的问题,卖方户口的迁移只能由卖方自行申请,如卖方不配合或卖方售房后失联等,买方无法单方迁走原卖方的户口。
因为,根据上海的户口管理相关法条中规定:户口迁移应当由本人到公安派出所办理。出售方不亲自办理,公安机关无法强制迁移。因此,即使二手房买卖合同中约定了卖方户口迁出的期限以及相关违约赔偿等违约条款,当卖方在收到全款后消失或因各种原因不配合迁出户口时,买方通过法院诉讼只能主张违约赔偿,而户籍管理由于法院认为属于公安机关的行政职权,对于户口的迁出法院无强制执行力。
《上海高院民事法律适用问答》中明确指出:法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件受理,但户口迁移问题属于行政管理,不属于民事案件的受理范围,法院也无权做出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。
虽然,公安部门为了解决买受方的户籍迁入问题,采取了在同一住址为买受方新设户籍的变通办法,但仍无法解决房屋内已有户口的迁出问题。
如果修改后的合同格式条款中的内容正式实施,那么房地产买卖合同的买受方再也不用担心户籍迁移的风险问题了。当然,如果该条款没有取得公安部门的同意和后续的落实配合,该条款仍然可能成为摆设。因此,信义君与公安相关部门进行了咨询,但是公安户籍管理部门目前并未收到配合实施上述条款相关的文件。所以,该条款是否能在二手房交易后,真正地予以实施,尚有存疑!我们也拭目以待公安部门能及时出具明确的规范性文件,对强迁户口的问题予以明确。
环沪区域经验,值得借鉴
其实,江苏、浙江就这一问题,已有相关法律法规来保障实施。
《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条:
因合法稳定住所所有权转移,该住所内原登记户口未迁出,现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的,公安机关应当受理并调查核实。情况属实的,应当告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后,原户口登记人员未迁出户口的,公安机关可以凭有关材料将其户口迁至社区家庭户。
《浙江省常住户口登记管理规定(试行)》第三十五条:
有下列情形之一的公民,应当将户口迁往本人的合法固定住所处;本人无合法固定住所的,可以迁往同意被投靠、有家庭户口的亲友处;本人无合法固定住所且无处投靠的,应当迁往所在社区、村(居)委会或者乡(镇、街道)的社区集体户:……因房屋产权转移、离婚等原因,失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的……申报义务人不按本条规定迁移户口的,经县级公安机关核准,公安派出所可以凭调查取得的材料,将有关公民的户口迁往本人的合法固定住所处或者本人所属社区、村(居)委会或者乡(镇、街道)的社区集体户。

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