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 信义回答
因为出台限购政策导致交易失败,法院会判违约吗? 2018-04-25    

来源 | 信义律师
推荐 | 今年3月,又一波城市出台限购令。网友总结:每年的3月和10月是出台限购令的高峰。当然咯,政府出台限购政策是不会提前跟大家商量的,如果正好有业主正在交易中,这就尴尬了:购房资格发生变化、首付款剧增……那么,如果是因为限购政策导致交易失败,算违约吗?信义君就此和大家分享一则真实案例,仅供大家参考。

客户案例简述

经过前期的看房和沟通,卖方谢先生和买方张先生达成房屋交易意向,于2016年11月12日签订了《买卖定金协议》,张先生支付了定金,并约定在2016年12月15日前签订《房地产买卖合同》。在《定金协议》中,双方约定:若张先生违约,则定金由谢先生没收;若谢先生违约,则需双倍返还定金。

2016年11月28日,上海市颁布「认房又认贷」限购令:自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

按照该条限购政策,张先生的首付款比例由30%上涨至70%,张先生无力支付首付款。据此,谢先生向法院起诉张先生,要求没收定金。

后经法院查明,该政策出台属实,且张先生在该政策出台前贷款金额已接近房价的70%,因此,张先生已无可能按照政策规定一次性支付70%的首付款,而双方均未对此情况作出约定也无法协商一致。据此情况,法院判决驳回谢先生的诉讼请求,张先生无需支付该笔违约金。



信义律师解读

其实,因限购、购房政策变化所导致的房屋买卖定金合同纠纷案件,在目前各地限购令应接不暇的情况下,还是比较常见的。那么法律对此是如何规定的,法院又会如何判决呢?

根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第四条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

情况一:双方当事人在均符合当时政策的情况下签订了《房屋定金协议》,但因限购、禁购政策的出台导致合同无法履行,且买方属于限购、禁购、或政策调整范围,导致买卖合同无法继续履行。由于购房资格是履行房屋买卖合同必须具备的条件,一旦没有购房资格整个合同注定无法继续履行。

因为双方当事人都不是因为自己的原因导致买卖合同无法继续,所以法院大部分情况下会按照「不可归责于双方当事人的事由」判决。同时,对于买方要求返还定金及已支付购房款的请求,人民法院应当予以支持。

情况二:若买卖双方签订房屋买卖合同时,买方具备购房资格及条件,但由于交易过程中当事人没有按照合同约定履行合同,导致后续履行过程中政府出台房地产调控新政,买方被限购从而丧失或不满足购房资格的,不能适用上述法条中「不可归责于双方当事人的事由」规定。

因为双方均按照合同约定内容履行合同义务的话,买方是可以顺利购得房屋的,若因卖方不配合办理相关手续或不提供相关材料的,导致买方未能签订房屋买卖合同的,也应当根据合同约定承担相应的违约责任。

综上所述,卖方以买方不符合购房资格为由诉请解除合同并主张自己无责不承担违约责任的,人民法院应当仅支持其解除合同的诉请,且双方无需承担违约责任。但如果因买方付款迟延等人为可控原因,导致房屋未能购买成功的,应承担违约责任。

信义律师建议

正如信义房屋创始人周先生一贯提倡的,「与其兴讼不如止讼」。那么,我们在购房签合同的过程时,又该如何防范此类情况的发生呢?

信义君在此提醒大家,双方可以在《买卖定金协议》或者在《房地产买卖合同》的补充协议中增加条款:若买卖双方因法律、法规、政策或非人为原因导致的房屋买卖合同无法签订时,买卖双方均不负违约责任,卖方同意将房屋的定金及首付款(若存在)归还买方,并不追究其违约责任。

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