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租赁合同在疫情背景下的履行及纠纷处理

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发布日期：2020/3/10来源：信义房屋

疫情当下，不少在外务工人员的租赁合同纠纷层出不穷，今天就看看房东信小义和租客如何解决因疫情导致的租赁合同纠纷。

疫情当下，不少在外务工人员的租赁合同纠纷层出不穷，今天就看看房东信小义和租客如何解决因疫情导致的租赁合同纠纷。


首先来解决一个大家都很好奇的问题：


Q：本次新型冠状病毒属于不可抗力吗？

属于。

对于本次新型冠状病毒感染肺炎疫情，国家已明确其属于《中华人民共和国突发事件应对法》第三条中所称的“公共卫生事件”，按照“乙类传染病、甲类管理”方式进行防治。

考虑到因疫情防控而带来的交通管制、人员隔离、返工推迟以及开学延期等情况，直接影响了租房需求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于合同的法定解除情形。但不影响实现合同目的不可抗力不属于法定解除的情形。

基于此次新型冠状病毒，出租或承租的房屋遇到以下问题该如何处理呢？

一、租赁合同存续期间


01【房东信小义要求租客立刻搬出房屋，需要承担什么责任？】


受疫情影响，信小义作为房东要求租客立即搬出房屋，担心返沪后租客在房屋内生病，增加不必要的麻烦，此时信小义作为房东这么做需要承担什么责任？

租客有权要求房东信小义承担提前解约的违约责任。
 
出租人要求提前解除合同并取得租客同意，出租人应当按照约定承担相应的违约责任，租客应当按照出租人要求在合理期限内交还房屋；如果不能及时交还，应当按照租房合同中约定条款处理租客物品；如无约定，出租人应在租客同意并做好物品保全及保存的情况下，进行房屋的收回；如果租客未与出租人就搬离事项协商一致，出租人无权自行处置租客的物品，但可以通过向法院起诉的途径收回房屋。

《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。


02【租客因疫情不在房屋内租住并不再支付房租，租客应承担什么责任？】


租客因为疫情、企业停工等影响决定不再返回租住地，也不再支付房租，信小义作为房东该怎么处理呢？

信小义有权解除合同并要求租客承担违约责任。

如果出租人要求租客在合理期限内支付房租，租客无正当理由仍然不支付房租的，出租人可以解除合同；租客应当为此承担违约责任，违约责任按照合同约定或按照法律规定。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“租客无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求租客在合理期限内支付。租客逾期不支付的，出租人可以解除合同”；


03【租客因疫情是不可抗力事件想要解约但不愿支付违约金，这个要求合理吗？】


租客因疫情期间企业停工，决定返乡，承租的房屋想要退租，认为是疫情的不可抗力导致，不愿支付违约金，租客的要求合理吗？

不合理，租客应当支付违约金。

租客解除合同不存在法定免责事由。因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；

第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”；

第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

二、租赁合同到期


01【信小义作为房东可以不顾隔离管制强行要求租客搬出吗？】


不可以
 
合同到期后，如果租客希望续签，应当与出租人就合同相关条款协商一致。协商不成，租客应当在房东要求的合理期限内搬离。
 
疫情防控期间，租客在搬家过程中应当按照规定自行做好必要的安全防护，但如果该区域因疫情被隔离或被行政机关严格管制，出租人应当服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令，配合相关部门依法采取的措施，不能强行要求租客搬离。

02【信小义作为房东能否要求涨租金？】


可以

租客如事先未与房东达成以原租金续签合同的协议，目前合同到期，续签的租金与租期需由双方重新协商约定。疫情不属于出租人不能涨价的法定事由。

根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款……(五)价款或者报酬”。


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