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房租降价房价反涨，疫情之后是安心入手房子的时机吗？

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发布日期：2020/11/13来源：房大佬

疫情下，不少门店关门了之后就迟迟没有开，不少人又掀起了一波“逃离北上广”的讨论，“教资”考试冲上热搜……那么今年楼市如何？我们来看看上海信义房屋资深经纪人房大佬的分享。

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疫情之后，房租降了但房价却涨了！


这是个有趣的现象！根据我楼市一线的多年经验，一般情况下，房租和房价一般是正比例波动。而今年疫情之后，房租降了但房价却涨了。就以我熟悉的徐家汇板块的永新城的房租为例，年前的2房月租金成交价在2.2万元左右，今年的月租金成交价在1.8万元左右。


一.房租为啥降了？

今年疫情之后，不少公司裁员、居家办公，或者是工作地点变动，导致租房市场需求降低。所以，业主根据租赁市场调整房租，通过降价来尽早出租掉房子避免出现太长的空置期。

 

二.房价为啥涨了？

商品的基本属性是价值和使用价值，而住房则是刚需。比如，你听说某个网红餐厅想着去打卡尝鲜，但是一直没空去，可能想想就算了就不去吃了。但是，房子如果没有买到的话，过了一段时间还是要买，这就是刚性需求，如孩子上学需要对口优质学校的小区、结婚的婚房，或者二胎家庭置换改善住房等。

 

商品的价格受到市场供求状况、货币供求状况和货币价值变动状况等因素影响。

 

从市场供求状况来看，上海买房一般是从外环到中环、内环，以小换大的过程，对于房产群体的顶端——内环大房子的业主来说，大多数售房是想移民国外。但目前国外疫情控制并不乐观，加上美元放水贬值，很多已经售房客户放弃了移民的想法，又重新在上海买房。所以楼市供求关系开始向着供小于求的方向变化，于是，房价上涨。

 

从金融环境来看，房子具备不动资产的属性。过去买房可以增值，现在买房可以抗通膨保值。“住房不炒”的政策下，清楚的表明了房子暴涨的时代已经过去，但是房子大跌的情况大概率也不会出现，整体房地产市场还是以稳定为主，因此在大环境不景气的情况下，房产作为规避风险的港湾是多数人的选择。

 

另外，得益于国内疫情控制较好，经济恢复也几乎是世界上最快的国家，因此国际市场的很多金融大鳄看好国内市场，加之人民币作为世界货币影响日益增强，现阶段北向资金也大量流入我国市场，这也是当前人民币兑换居高不下的原因。最直接能够消化掉此类大量资金的地方是股市，股价上涨让股民手里有钱，而变现为实实在在的房子是资金的最终去向。

 

所以，我们在楼市一线的人都觉得今年楼市热了，的确，不少人观望之后开始入市买房，那么我们如何去挑选一套合适自己的房子呢？

 

说到买房，可能每个人都有自己的想法，但是我通过我在一线接触的买房的客户，发现大家在买房上大多存在一些“误区”，要特别注意以下3点：

 

一.要少听多看

大的方面看地铁公交是否方便、学校医院、商圈成熟度、物业品质、房子的所有权，小细节则看几梯几户、得房率怎么样、靠不靠马路，停车方不方便、有没有产权纠纷。不要停留在亲朋好友的固有印象上，也不要仅仅听凭房产中介的口头介绍，要真正去实地走走看看现状，了解政府的对其未来的发展规划。

 

二.是不只看到手价

不要单纯看业主的到手价，因为二手房的税费差距大，所以，你要问清楚到手价、税费、中介费等成本，要比较自己的总支出的成本，而这些信息都会因为时间或者政策而变动，对房价有很大的影响，很多人一辈子可能换不了两次房，所以选房就更要谨慎，

 

三.不要总想着“捡漏”

很多人总想能捡到大便宜，即“笋盘”。其实，“一分钱一分货”的道理，在房地产的交易中同样有效。如果长期关注市场其实不难发现，很多房子高于所谓的市场行情很多，但分分钟被秒掉，同样的，也有很多房子价格一降再降，却迟迟没有卖出的房子也必定存在无法弥补的缺陷。

 

当然了，“避坑”之外，其实还有广阔的选择空间，我在这里提供4个方面供您买房做决策：

 

一.限购政策越严格的地方，房价的潜力越大

之所以限购，那就是说明房价还有上涨空间，但是政府要求别涨太快的城市，退一步来说，只要一旦放开限购就会对楼市有所助益，所以这些城市的房子大概率是买到就是赚到。

 

二.买人口净流入的城市

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。追钱逐利是人的本性，所以人在哪钱就在哪。那么，人口是否净流入该如何来判断？我教给大家一个简单的方法：一到春节就变成“鬼城”，说明这个城市有大量的外来工作人口，有需求又还得起房贷，反而一到春节就热闹的地方，楼市前景堪忧。

 

三.小学生的人数

小学生人数多意味着壮年安家置业的人口多，也就意味着城市有朝气，有未来前景。对口优质学校的小区房价为何一直居高不下？原因就在此。

 

四.一个商圈的生命力的强弱

一个商圈生命力在于商圈内的服务设施改善，周边多了很多产业、盖了一所学校、建了一个商场、开通了地铁等等，比如徐家汇规划中的新鸿基高楼、诚品书店、ITC大型购物商场、港汇空中回廊、在建2条地铁等，都意味着徐家汇商圈强大的生命力，在提升徐家汇商圈影响力的同时，也会进一步带动周边房价的上涨。

 

新华社最近发布的关于“十四五”的建议稿，首次把“房住不炒”写进了规划当中，所以未来几年，房价整体还是以稳为主，买房暴涨的时代已经过去，聪明的人懂得长线布局。


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