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买房如何「捡漏」？从业5年经纪人给你支招

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发布日期：2018/8/8来源：徐汇永新一店房钦波

2018年，上海二手房市场在调控政策从严，一二手房价倒挂的背景下，月成交量继续在2万套以下盘整。在这种稳定（僵持）情况下，大家对楼市的预期也开始分化，一部分人继续看涨，一部分人则看跌，而还有一部分人则认为这是「捡漏」上车的最好时机。如何在当下市场中「捡漏」？且看信义房屋从业5年的房产经纪人分享。

来源 | 信义房屋徐汇永新一店房钦波

推荐 | 2018年，上海二手房市场在调控政策从严，一二手房价倒挂的背景下，月成交量继续在2万套以下盘整。在这种稳定（僵持）情况下，大家对楼市的预期也开始分化，一部分人继续看涨，一部分人则看跌，而还有一部分人则认为这是「捡漏」上车的最好时机。如何在当下市场中「捡漏」？且看信义房屋从业5年的房产经纪人分享。全文约1800字，需5分钟阅读。

 

从业5年来，我帮助不少客户找到了满意的房子，实现了他们的家业梦想，也看着一些客户一直奔波于各个小区，却迟迟下不了决心。当市场冷静下来，不被每天刷新的房价所左右，我们或许能更清楚地看到自己对「家」的期望。

 

下面，我将从性价比、差异性和抓重点3点来举例说明，如何在众多房子中「捡漏」？

 

一 房子的性价比

 

说到性价比，核心当然是价格，我们可以从同小区在售房源和同地段类似品质小区进行比较。

 

我们以南馨公寓的房源为例，该小区有套8楼在售100㎡的两房，信义房屋官网的挂牌售价为1200万到手，而19楼有一套136㎡的三房，信义房屋官网的挂牌售价1250万到手。显而易见，不论楼层，面积，还有房屋的使用功能，还是二胎开放后将来的家庭居住需求，三房的居住舒适度和将来出手的受市场欢迎程度，相比之下19楼的三房更值得入手。

 

比较同小区的房源之后，我们再来看1250万在同地段能买到什么样子的房子呢？ 周边类似品质小区，比如福源汇居，信义官网126㎡的两房挂牌价为1300万，并且房源还在一楼，而莱诗邸的两房全朝南户型，信义官网挂牌价为1200万，而且虽说两房全朝南，但受楼层限制采光有限。

 

所以说，通过同小区和同地段类似小区的比较，南馨公寓这套三房性价比更高！

 

二 房子的差异性

 

此处，我所说的与众不同的差异性，其实也可以说是稀缺性。

 

徐家汇板块的房子，有一个神奇的特点，90年代到2000年左右竣工的房子，多以100㎡或120㎡的两房、150㎡以上的三房为主，其间还夹杂着少量130㎡左右的三房。

 

我们在上文中举例的南馨公寓，就是其中之一。当然，五月天1号楼和尊园1号楼有130㎡左右的三房，但是三房就有两房全为北，虽然主卧朝南，但是向阳采光的效果还是有很大的局限性，所以为了弥补这个缺憾，开发商还是有些小动作的，比如说带一个朝南的小窗户，或者做一个L型转角的飘窗来增加采光，但实际效果有限。而且比如五月天1号楼这套户型格局偏狭长形，会造成很多室内面积的浪费。

 

以下是五月天、尊园、南馨公寓三个小区户型图的对比：



五月天户型图



 尊园户型图



  南馨公寓户型图


从以上南馨公寓这套房的户型图中可以看出：主卧朝南，带阳台；客厅朝南，带阳台；一个房间（书房）朝北，次卧朝西（开窗朝西，北面没有开窗）。由于南馨公寓的户型是对称型的，所以与之对称的户型，除了次卧朝东，其他房型和朝向基本一样。房屋格局紧凑，几乎没有面积的浪费，在同等地段之中，同样的价格下，南馨公寓户型的稀缺性让其遥遥领先于其他小区。

 

三  没有完美的房子，抓重点

 

买房是一笔大额支出，而且我们往往对于房子有许多的期望，特别是首次购房的客户。但是没有完美的房子，所以我们在看房的时候，要分清主次，抓重点。

 

我认为可以通过后期人为的努力去改变的一些东西，不要太计较。比如说，看中的房子还有租约，需要重新装修，存在抵押，需要重新配置家具等等，凡是我们可以在合同中明确约束或者我们自己可以改变的，不用太去在意。

 

但是，不可改变的往往才是最值得我们关注的，比如说楼层，朝向，电梯，植被遮挡情况，还有外部景观等，这些房屋的条件不会因为我们意志、通过我们的努力就能改变的，要着重考虑，能接受，再做决定！切不可因为房子的装修等一些次要的条件影响自己做出最终的决定！

 

另外，不仅是当下的需求要认真考虑，未来的家庭需求也要纳入考虑之中。比如，很多刚需客户觉得买个两房就够了，即便是以后添个宝宝也是能住的，但是没有考虑以后老人帮忙带小孩同住的情况。或者，二胎开放后，不少家庭考虑生二胎，这样一来，两房就不够住了。

 

当然，也有人会说，以后的事情谁能说得准，以后的事情就以后再说吧，眼下就先买个两房过渡一下。且不说上海目前是限购又限贷的政策，有了贷款记录之后，不论名下是否有房，都算作二套房，首付加倍，而且由于房屋置换而产生的税费就是一大笔损失。毕竟，三房的功能性比两房要好上太多，在未来出手的时候，三房也将会比两房更受欢迎。

 

以上是我从业以来的几点心得分享，供各位看官做参考，如有不足地方还请多多指指正！


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