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二手房买卖过程中突遇查封怎么办?

查封

发布日期:2018/10/26来源:信义房屋

信义房屋温馨提示:买二手房一定要查看产调。

首先,需要提醒大家的是:在看房后,一旦选定你想买的房子,一定要查看产调,了解该房的抵押、租赁、查封等情况。今天,我们讨论的是,如果是在买卖的过程中,房屋被查封的情况。



一般来说,查封分为“行政查封”和“司法查封”。


“行政查封”就是指违章建筑,所以大家在买房子的时候,在《房产证》的最后一页,即原始《结构图》,一定要和房屋的现状核实清楚。


在这里,我要强调一件事情,那就是违法的事情不会因为是既成事实就成为合法。


这个承重墙也许是在十年前就被敲掉了。当政府有一天查到你,那也还是违法。所以买房子的时候一定要看,《房产证》的最后一页,原始房产《结构图》是什么样子的,里面有没有涉及到承重墙被拆掉的部分。上海市政府对承重墙的管理部分是非常严格的,一旦发现就要求立即修复,而修复承重墙的代价是比较大的,因为承重墙和普通的墙是不一样的,需要专门的机构才能来修复,所以一定要记得去看最后一页。


另一种是“司法查封”,是目前交易流程中最麻烦的事情。房子在交易的过程中,一旦这个房子被法院查封,要做的第一件事情是,你也立即去起诉,也去查封这个房屋。因为你只有起诉之后,你才能够进入到前面所说的查封流程里面,去处理这个房子。如果你一直在旁边观望着,那是进入不到这个案子的。法官也不会找你,因为你没有进入到司法程序。所以,你一定要在诉讼的第一时间去诉讼。诉讼之后,用其他房屋去担保,做这个房屋的查封。这个查封我相信你不是第一人,而是第二顺位、第三顺位。


接下来,就是要弄清楚被法院查封的房屋涉及到多少的债务,因为会被查封就是因为有债务的存在。如果你的房屋总价是1000万,你已经首付了500万,你还有500万的房款没有付。这种情况下,你要看它的查封金额。如果它的查封金额100万,是可以解决的,因为你的尾款还有500万。但是整个流程的操作是在法院层面来操作,之后的尾款500万是付到法院的,由法院把其中的100万挪到另一个庭去处理查封,然后交易中心过户,有的时候甚至执行的是强制过户,但是法院会有一个要求,不接受贷款,全额现金。所以,就这一条来说,对于买方是有一定困扰的。


这里要强调的是,所有房屋签了买卖合同之后,你只是形成了一个债权,任何时候,所有的债权都是平等的,不能说因为你是买方,你和其他债务人不一样,所以房子就要归你,不是的,只有过户了,只有进行登记了,房子才到你的名下,成为你的物权,任何时候物权高于债权。


如果你购买的房屋,它的上手贷款不管是个人贷款还是银行贷款,已经超过70%了,我建议一定要押款过户,因为这属于高风险的操作。一般来说买进房子再卖出,不会是几个月,一般是一年、两年的时间。当初如果是500万买的这个房子,三年后这个房子已经涨到800万了,它的贷款额达到70%,也就是560万了,它的贷款额已经超过了当年它买进的价格,要么就是做生意,需要资金流转,要么就是财务出现了问题。所以,上手抵押额非常高的,一定要注意,因为这种房子在过户的过程当中,被查封的概率是非常高的。所以,在这种情况下,我们信义房屋会建议您,押款过户,所有的房屋贷款由卖方解决。过完户,拿到房产证后,信义房屋才会把这笔款转给卖方去处理债务。


如果房屋查封是外地法院的,这种操作是非常困难的。比如在上海的法院之间,如果房屋被虹口查封的,静安区法院去沟通还是可以的,但是如果这个房屋如果是广东省某地的法院过来查封的,法官之间都很难沟通。毕竟,“地方保护主义”是现实存在的。


在房款上,司法高院有个名词解释,如果你的房款已经支付了1/2以上,法院可以查封这个房屋。用的是“可以”这个词,如果说万一被查封了,你可以申请查封错误。但是,如果你已经全额付了房款,高院的司法解释是,法院应该撤销这一查封。所以全额付房款是对自己权益的保障,要保留所有付款证明,到法院去沟通,按要求写撤销申请,法院会把查封撤销。前提是全额付了房款。



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