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楼市寒冬：现在被卖掉的究竟都是些什么房子？

上海售房

上海限购

发布日期：2018/11/21来源：上海信义房屋 房钦波

今年，上海每月二手住宅成交量一再探底，上海售房艰难。不少业主挂牌后发现，前来看房、出价者寥寥无几，不少业主一再降价，也有不少业主由售转租，继续观望。那么，在楼市寒冬中，能被卖掉的究竟是什么样的房子？

上海信义房屋资深经纪人，经历了数轮上海楼市调控，服务过数千位客户，结合自己在上海售房一线服务经验，为大家分享以下心得。


自2016年3月上海限购令升级为5年社保、8月市场出现调整购房贷款政策、认房又认贷的传闻，致使市场出现抢房潮。从2016年10月开始，上海二手住宅交易量一路走低，除了每年春节前后是低于1万套，其余的月份，每月的二手住宅交易量基本上都在1-2万套，已经接近最近这几年上海二手住宅交易的谷底。 


那么，在这种艰难的市场之下，能够被交易的房子到底是哪些？决定房子能顺利转手的因素又有哪些？从徐家汇商圈近期交易的二手住宅中，总结了四大点，供大家参考。 


一「新」房子更受欢迎 


此「新」非彼「新」，并不仅仅是指房龄的新。


徐家汇是一个成熟的商圈，完善的商圈配套、便利的交通，也意味着土地资源比较紧张，在市场上交易的房子基本上是以二手房为主。 


而与之相对的是当下买方群体却越来越年轻，我在开始服务客户时，客户的诉求是：想要购买「新」一点的房子。我认为，「新」就是房龄新，于是，我先给他们推荐并带看了一些房龄新的房子，但客户并不满意。直到看到1997年的汇金广场的房子时，客户说，这才是他想要的房子。 


上海实在是太大，所以我们在计划购买某个商圈的房子时，大多数人是在这个商圈生活或工作了一段时间，对这个商圈有了一定的了解。其实，所谓的诉求「新」其实是对小区品质有一定的要求，比如对小区规划理念、物业管理、公共设施布局配套等等，都有了一些自己的比较明确的诉求。 


所以，我接下来带这个客户看过：帝景苑酒店式公寓、永新城、名仕苑小区，这一路看下来，果不其然，客户都很喜欢。 


二 对「好」房子的理解 


在房产交易市场火爆的时候，我们通常都来不及思考，到底要买什么样的房子，大部分人就思考一个问题：买还是不买？一旦下决心买了，然后基本上会接受价格在自己所能承受范围之内、房子也还行的情况下，就匆匆忙忙的签了合同、付了款，等到住进去的时候，才发现各种糟心事儿：离马路太近太吵、小区物业管理不上心…… 


虽然这些细节和房子本身的布局、质量问题比起来，都是鸡毛蒜皮的小事，但是它就如同鞋子里的一粒砂砾，不时地硌下脚，影响你的心情，时时提醒你它的存在。所以，到底什么样的房子才是「好」房子？ 


对于这个「好」，我觉得主要是两方面，一是合适的价格，二是好的品质。


关于价格，比如有些业主是打算置换，所以需要这笔卖房款去缴交他买房子的首付或者全款，在此种情况下，业主确实对房屋出售的时间有一定的要求，需要在指定的日期前售出，因此，在一直等不到买家而他又急于置换的情况下，业主会降低心理预期，调低出售挂牌价格，甚至低于市场行情。而有一些客户带着「捡漏」等心态，入市持币找寻合适的房子。


关于品质，不仅仅是文章开头所说的小区物业管理的品质好，而是房子综合的各个方面的品质，当然也包含房子的本身。当下购房群体，在「住房不炒」的背景下，投资客逐渐退出市场，刚性购买群体为主流，因此，房产也从以升值为主要诉求，转为对房子居住舒适度更高的要求：使用面积、朝向、户型格局、物业、配套等，即房子本身的品质更为客户所看重。 


三 解决客户「软需求」的房子 


我通常会把我们在第二部分里面阐述的，房子的品质归纳为房子的「硬指标」，那么房子除此之外的需求，我将其列为「软需求」：比如对于刚需的客户，是需要买房做婚房；对于已有了宝宝的客户，则是需要房子在某梯队小学的学区范围内。 


甚至，有些客户为了某些「软需求」，可以在房子的「硬指标」上进行妥协：比如，为了孩子在好学校上学，很多家长可以接受房子的品质下降，但是小区对口的小学教育条件要好。也就是为了让孩子赢在起跑线上，可以对居住环境有所妥协。再比如，以小换大，有的家庭新添宝宝或二宝，或者是为了方便照顾父母，需要购买居住面积更大的房子等等。 


四 商圈有新规划的地段 


虽然，房子回归居住属性，但是大部分人当然也希望自己的房子能够增值，因此，房子今后的增值空间，也是客户考虑一个方面。那么，在一个成熟的商圈里，除了整个商圈会因城市的发展而收获红利外，还会有什么因素会让商圈里面某些地段会有较大增值呢？ 


我认为最主要的因素还是新规划，比如根据政府规划，在将来某年会新开通地铁线、新增地铁站，或者将来会打造一个新的、大的商业综合体，或地标建筑等等，都会是带动附近房产增值的契机。 


以我们熟悉的徐家汇举例，由香港新鸿基集团打造的「虹桥88地段」号称「浦西第一高楼」，未来会汇聚大量的人口流向这里。同时，港汇连接美罗城、东方商厦之间的「空中回廊」，是游客来上海必看景观「东方明珠」之后的另一景观。另外，诚品书店及歌剧院等入驻，是徐家汇转向文化产业链进一步提升徐家汇商圈影响力的重要因素。 


便利的交通、新兴的商业区会汇聚更多的人气，而人气汇集会带来更多的商业机会，也会带来更多的就业和住房需求，进而带动周边房价的上涨。 


作为一直在上海二手房市场一线服务的从业人员，以上是我的服务经验一些总结，仅供大家在买卖房子的时候进行参考，当然也欢迎您留言给我们，也欢迎您和我们交流你买房的困惑和感想~


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