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50年产权的住宅到底能不能买？

房屋产权

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发布日期：2018/12/19来源：上海信义房屋 房钦波

我们所接触到市场上大多数的「住宅」是70年产权，但市场上也有一些的住宅是50年产权，今天我们的资深经纪人结合实际案例，为大家详细分析分析这两者的异同。

来源 | 房大佬

荐读 | 我们所接触到市场上大多数的「住宅」是70年产权，但市场上也有一些的住宅是50年产权，今天我们的资深经纪人结合实际案例，为大家详细分析分析这两者的异同。

一般来说，住宅以70年产权较为常见，那你听说过50年产权的住宅吗？注意，我们在此讨论的是「住宅」，而不是大家传统印象里面的所谓的「商住两用」由办公写字楼等「商改住」的非住宅，上海、北京自2017年以来对这类房屋进行了严厉查处，这与我们今天所讨论的主体有着本质上的差异，至于有哪些差异，我们下次再详细分析。


50年产权的住宅其实在各个城市都有，这类建筑多数土地用途是「综合」，就是说，一栋大楼里，既有办公产权的房子，又有住宅产权的房子，真正实现「商住两用」。比如有些商业综合体，一栋大楼的低区是商场或者写字楼，高区是住宅。那问题来了，这种综合用地的住宅产权的房子是否值得购买呢？一般以什么价格来买比较合适呢？



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70年产权 VS 50年产权 VS 40年产权


首先，我们先明确一下，在我国房屋和土地的所有权是分开的，我们对于名下的房产其实拥有房屋所有权和土地使用权，所有权是永续的，不存在期限，而土地的使用权一般分为70年（如住宅用地）、50年（如科教文卫体工等综合用地）、40年（如商业用地）。


对于这类商业综合体，办公产权的房屋交易是按照商用标准来缴纳，而住宅产权的则按照住宅的税费缴纳的。也就是说，住宅产权的房子限购政策、缴纳税费、贷款首付和利率，以及落户、孩子就学的学区，和70年产权的住宅都是一样的。


这么看来，完全可以放心购买咯？别急，我们继续往下看。



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70年产权住宅 VS 50年产权住宅


与70年住宅产权的房子相比，少了20年。所以，这个差距会反映到二者的市场价格上。我们以徐家汇板块两个差不多品质的住宅为例：综合用地50年产权的「嘉汇广场」住宅和70年产权的「五月天」的住宅来举例子，让大家更清晰。


面积相近，朝向都是非朝南的房子，146.14平米的嘉汇广场目前价格为730万，单价4.99万/平米，而五月天全朝北户型是132.87平米，报价1150万，折合单价8.66万/平米。


装修方面嘉汇广场是中央空调带地暖的豪华装修，而五月天几乎就是毛坯的状态，装修保守估计折算成40万。


我们按照嘉汇广场少了二十年的产权年限打7折，那么这套房子在使用年限内的价值的计算公式是：（1264+40）×70%=912.8万。现在我们嘉汇广场的报价是730万，比计算出来他的912.8万实际价值要低很多！


从单价成本上来看，买嘉汇广场的住宅是划算的。



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土地出让金：自动续期VS尚未明确


随着最早的一批商品房到期，2017年3月15日中午，国务院总理李克强在人民大会堂与采访十二届全国人大五次会议的中外记者见面，总理答记者问「国家怎么解决房屋产权70年到期」问题时，明确表示，房子70年产权可续期，无需申请，无前置条件！因此，各媒体推断，70年住宅产权的房子到期后，可续约不产生费用为大概率事件。


但是，到目前为止，关于50年住宅产权的房子并没有相关的说明。但是，我们先明确我们购买的房子是住宅产权的房屋！解决老百姓居住用房一直是国家关乎的「民生」。所以，我们认为，50年住宅产权的房子到期后，即便是要补土地出让金，但想必征收也不会很多。


我们购买这套50年住宅产权的房子，总价本身比同等品质的70年住宅产权的房子成本少了180万，如果我们拿这笔钱进行投资，回报率按照最保守的5个点的商铺来试算，20年的收益，您本金可以翻一番。也就是可以得到180万的收益。试想到期后土地出让金会能让缴纳到180万么？我想大家心里都会有一个答案。


如不会缴纳这么多，多下来的钱就是赚到的！


所以，问题来了，如果预算有限的情况下，面积大、品质好的50年产权住宅VS面积小、品质差的70年产权住宅，你会选哪个？


欢迎在评论区留言，让我们看到您的态度~


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