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成交数据
信义房屋
发布日期：2019/1/8来源：上海信义房屋
“ 2018年，全国楼市调控政策落地400余次，刷新了历史记录。”
来源 | 信义房屋企研室
荐读 | 在此调控的大背景下，上海楼市则一直保持先前的大体调控政策，并未有大的调整。基于此，上海二手住宅市场的表现究竟如何呢？信义房屋企研室独家为您解读。
01
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成交量
2018年，上海二手住宅共成交16.3万套，较2017年增长10.93%。市场经过2017年的持续低位盘整后，2018年则出现小幅攀升。从近十年的成交量走势来看，2018年的市场水平则是回归到理性的阶段。
从2018年各月的成交量来看，上海二手住宅在3月份开始出现起色，之后市场虽现下行的调整，但幅度较为有限，整体保持较为平稳的走势。
02
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成交均价
2018年，上海二手住宅合同成交均价为3.92万元/平方米，较2017年上涨1.07%，除2011年均价下降以外，2018年的涨幅为2009年以来新低。
虽然2018年全年较2017年房价上涨，但从2018年各月的合同成交均价来看，则呈现了一路下行的走势，并于Q4季度开始止跌回稳。
03
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成交区域分布
从二手住宅成交区域结构来看，浦东新区成交3.94万套，占比24.2%，位于各区域之首，是第二位宝山成交量的2倍多。而普陀、杨浦、徐汇、静安这几个中心区，则位于中位水
平。黄浦区受区域规模等影响因素，全市占比仅1.5%，处于各区域成交占比之末。
04
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各环线成交量分布
从2018年上海二手住宅成交的各环线成交来看，外环以外占比已从2017年的49%提升至51%，是二手住宅市场成交的主战场。对比2017年各环线的成交占比来看，内环以内和内中环间成交占比均下降1%，而外郊环间则上涨了5%，表现较为凸出。
从2018年各月的成交占比来看，内环以内的成交占比持续走低，12月份占比仅11.6%，为2018年各月最低。而外郊环间的占比则相对走高，甚至于9月突破40%。成交量的外移趋势已经非常明显。
05
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各面积段成交量分布
从2018年上海二手住宅成交的各面积段来看，90平方米以下的成交比重仍达72.4%，其中50平方米以下、50-70平方米和70-90平方米成交占比均超过20%，说明市场在小户型各面积段还是具有很大的市场。对比2017年数据来看，50平方米以下和50-70平方米有明显下降，而70-90和90-110则较2017年有上涨，说明市场仍然以刚需和首改为市场主力。
从2018年各月面积段的成交占比对比可以看出，50平方米以下呈现逐渐下降的走势，而 70-90平方米则逐渐呈现上涨的走势，这也验证了全年的成交数据。
06
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各总价段成交量分布
从2018年上海二手住宅成交的各总价段来看，300万以下成交占比63.5%，仍是市场成交的主力阶段。对比2017年各总价段，成交占比变化不大。
但从2018年各月总价段的成交占比对比可以看出，300万以下的成交占比由年初的60%逐步上涨至年尾的67%，提升的幅度非常明显，而其他各总价段的成交占比则呈逐渐递减的走势。一方面，是房价下跌使得总价下降的原因，另一方面，是成交外移因素所致。
总结
2018年，上海二手住宅市场较2017表现较为乐观，但从近十年的走势来看，市场回归至正常理性阶段。在当前调控的大背景下，预计2019年或将延续2018年的成交走势，年流通率保持在2%的水平。从合同成交均价的走势来看，Q4季度已经开始止跌回稳，说明房价下行或已触底，继续下行的概率性不大，预计2019年市场或将逐步进入小幅复苏阶段。
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