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卖房子到底要不要签独家委托？

独家委托

真房源

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发布日期：2019/2/3来源：上海信义房屋 房钦波

委托中介卖房子要签书面委托，这是2018年上海市建委特别强调的一项规定，也是买方甄别真房源的重要标准。那么，问题来了，房东卖房子在中介挂牌，与中介到底是签一般委托，还是独家委托？房大佬来为您说道说道。

来源 | 房大佬

荐读 | 委托中介卖房子要签书面委托，这是2018年上海市建委特别强调的一项规定，也是买方甄别真房源的重要标准。那么，问题来了，房东卖房子在中介挂牌，与中介到底是签一般委托，还是独家委托？房大佬来为您说道说道。

一般委托VS独家委托


一般委托：广撒网，卖方同时委托多家中介挂牌售房，以求找到最快、或者出价最高的买方。但要忍受多家公司多个经纪人的频繁打扰，服务质量不能保证。


独家委托：一对一，卖方只需对接一家中介进行挂牌销售，一般是3个月，期间中介公司通过刊登广告、派发DM单等大力度销售促成交。既能保证房屋尽快销售，又能避免多个经纪人的打扰。


在当下市场不好的情况下，多家中介挂牌和独家给一家中介哪个选择更好呢？通常身边的朋友会给到建议：多挂几家中介公司就多一些机会。全面撒网的方式看似很有道理，其实不然。为什么？


01 房东更轻松


中介对于独家委托房子的屋况、人况更了解，对于看房时间、带看的有效客户也更了解。带看之后的回报也会根据房东的时间来安排，不会给房东在上班、开会、与朋友吃饭等各种私人时间打电话，房东更省心。如果是一般委托，每次每家中介带人看房都要房东亲自陪同，由于各种各样的客户看房时间也不固定，时间一长房东就会觉得特别心累。


陈女士计划出售嘉汇广场房屋。自从挂牌后，每天都接到很多中介来电询问房屋的信息，例如具体室户，面积，价格，满五唯一，上手买入价格，如何做看房安排等等，同样的问题要回答十几遍甚至几十遍。甚至有同一家中介不同的人员来电反复询问房屋基本信息，陈小姐不堪其扰，不得已更换了新 的电话号码。


02 稀缺房源更有竞争力


现在上海买方看房子，买房前基本上要看够100套+房源，并不会只选择一家中介公司看房。但是，中介门店多数扎堆集中，而市面上各家中介共同销售的大多数房子，这家中介有，那家中介也有，客户也都看过了，而独家委托因为没看过，更能吸引到诚意的买方客户。


我们就曾经接到过一套宛平南路170弄的朝南一室户房子的独家委托。该小区都是二室户的房型，因为历史遗留原因，孙先生跟隔壁邻居家有做改动，原本他朝北的房子划给了邻居，就形成了一室户和三室户的格局。买家杨先生非常喜欢这个小区的环境，因为女儿一个人居住所以一室户即可。但是，由于预算有限，本来已经放弃购买这个小区的想法！


后来才知道我们就有这样一套一室户的独家委托，特别中意因而成交。


03卖房更快捷


独家委托的中介推荐更聚焦，中介公司对独家委托的支持更大，在行销房源的渠道，例如网络，橱窗，派报，驻守看板，会把独家委托放在首位，最终扩大曝光面，为房东找到优质、有效的买家，成交的几率就会更大，从而加速房子成交。


台湾业主刘女士有一套晶采名人大厦的房子，已经在附近所有中介挂牌了半年，甚至把钥匙都寄放在附近中介，却迟迟没有买家。后来刘女士独家委托给信义房屋，经纪人也特别用心地推荐房子：先后举行了open house集体看房，小区周边派报，并申请附近的门店橱窗都在展示刘小姐的房子，仅用了一个月，就找到了一个诚意的买家买下了刘女士的房子。


04 为您保密更安全


本来卖房子是件私人的事，并不想惊动楼上楼下的邻居，但是多家委托就会广而告之，前来看房的人一拨又一拨，连小区的老阿姨老叔都要跑来围观顺便问下挂牌价。如果是有租约，那就更麻烦，频繁带看也会给租户带来困扰。而独家委托，会精准地推荐给有效客户并带看，可以为房东保密。


王女士因供孩子出国留学，把徐家汇的海天公寓挂牌出售。现在有租约看房并不是很方便，多家中介经常不做筛选就带客户看房子完成带看指标，甚至没有预约敲门拜访要求看房，导致租客和居住的邻居生活受到影响。


05避免被搅单


现在的客户看好房子以后，大多数要找其他中介再打听一下，这样其他中介就知道了。为了阻止其他中介帮助房东成交，有些中介明明没有买方，却假称其他买方出了更高价，也在里面瞎搅呼，最后不仅影响了房子顺利成交的时间，甚至还会影响到房子交易的总价。


我曾经有位客户看中了廖女士挂牌的1220万元汇金广场，欲要支付定金让我去议价至1200万元。当其他中介从房东廖女士处得知这一消息后，另一中介主动要求客户支付意金并承诺以1180万元的价格能买到，而第三家中介甚至以跟业主认识多年为由向买家承诺1150万元可以买到。因此，买家选择了第三家中介支付意向去洽谈。结果，终因价格差距而没有谈成。


06中介服务费影响挂牌价


目前，上海各家中介服务费收费不一样，因此会影响到房源的挂牌价，进而影响房屋的成交进度和成交总价。比如上海某些中介服务费是房屋成交总价的3%，但是信义房屋的中介服务费是房屋成交总价的2%。当然，房东会说，反正我就是看「到手价」，其他我不管！但是买方看的是「上手价」，因为各家中介服务费不同，所以同一套房源在不同的中介公司挂牌价就可能有高有低。


所以，说了这么多，卖房子到底要不要签独家委托？一般而言，独家委托更能保证交易的安全性；一般委托能提供更多的客源、促成交，但交易过程可能存在一定的风险。如果您注重私人隐私，希望自己的房子能够被有效、安全交易，房大佬建议您选择独家委托。


另外，房大佬需要提醒您注意的是，不管您是要选择哪种委托方式，最好委托给一些品牌好、更专业、有保障、私盘制（是指一家中介公司卖方/买方只需对接一位经纪人，客户信息不会被公开）的中介公司。如果您选择了独家委托私盘制中介，那就只需要对接一位您信任的经纪人，看房信息定期回报，安全、轻松、省心卖房。


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