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都是酒店式公寓，价格为啥差别那么大？

上海酒店式公寓

发布日期：2019/3/29来源：上海信义房屋 房钦波

信义房屋详解酒店式公寓~

来源 | 房大佬

荐读 | 上海买房时，中介推荐的「酒店式公寓」到底是住宅还是非住宅？到底适合哪些人买？一般价位如何？又有哪些好处？

「酒店式公寓」到底是住宅还是非住宅？两者有啥区别？

相信很多人在上海买房的过程中，都有听说过「公寓」，或者在地铁口接到过所谓的「不限购，不限贷的酒店式公寓」传单。其实，从房屋属性来看，「公寓」的意义其实是住宅，而不是现在市场上被包装成「不限购，不限贷」的「办公产权」的房子。那么酒店式公寓又是啥？ 

百度百科：酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。也就是说，酒店式公寓是物业公司所提供的服务是酒店式的服务，跟房子的产权属性关系并没有啥关系。

那么，房产属性如何判断？看产证！产证上的「房屋类型」。总的来说，「房屋类型」分住宅&非住宅两大类型。 

住宅主要类型：公寓、新工房、花园住宅、新式里弄/旧式里弄

非住宅主要类型：办公楼、商铺、厂房、车位、仓库、地下室/旅馆

所以，产证上房屋类型的「公寓」就是我们常说的「住宅」，而我们常说的「酒店式公寓」一般情况下产证上会标注为「办公楼」。

那在实际情况中，住宅和非住宅究竟还有哪些区别？

1.限购政策：就目前上海的限购政策来看，住宅产权的房子限购，非住宅产权的房子不限购（仅针对境内人）；

2.落户政策：可以落户的是住宅产权，不能落户的可以注册公司的是非住宅产权；

3.贷款政策：住宅首套35%首付、二套70%首付，最长贷款年限30年，首套贷款一般有利率优惠。非住宅不区分首套二套，首付50%且最长贷款年限为10年，并有比较高的利率上浮。


「酒店式公寓」市面上价位如何？


除了以上房产属性外，影响房屋价格的重要因素还有房屋的土地使用权年限，而土地使用权年限一般是根据「用途」来分。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 

居住用地70年；

工业用地50年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或者其他用地50年。

如图所示，该套房子的土地用途是住宅，房屋类型是「公寓」，即土地使用年限是70年的住宅。

为了方便做比较，我找了几套徐家汇板块内相仿地段的酒店式公寓，直接给大家做参考。在徐家汇板块，典型的纯住宅酒店式公寓的小区有：永新城（均价11万/平米左右），华狮国际公寓（均价8.7万/平米左右），帝景苑（均价10万/平米左右）名仕苑（均价11.5万/平米左右）。

大家有没有发现，虽然是在同一个板块内，房产属性和土地使用年限都相同的条件下，目前市场均价仍相差较大。这是因为在以上同等的硬性指标下，物业管理到位，小区品质好，价格会高于周边的住宅的小区。

如图所示，该套房子的土地用途是综合，房屋类型是「公寓」，即土地使用年限是50年的住宅。

在徐家汇板块，此类型的小区有：汇金广场（均价8万/平米左右）、亚都国际名园（均价9万/平米左右）、海螺花园（均价7.8万/平米左右）、实业公寓（均价7.7万/平米左右）、嘉汇广场（5.5万）、申峰大厦（8.8万）

如图所示，该套房子的土地用途是综合，房屋类型是「办公楼」，所以是办公产权的房子，目前也是提供酒店式公寓物业管理。

在徐家汇板块，此类型的小区有：嘉汇广场（4万/㎡）、中煌大厦（3.5万/㎡）、百第宜山大楼（3.2万/㎡）

由此，我们可以得出一般的规律，地段相同，品质相仿的小区，住宅产权的价位＞综合用地住宅产权的价位＞办公产权的价位。

说到底，相同地段中，房产属性和土地使用年限与价格密切相关，而跟房屋物业管理没有关系。我曾遇到有客户，以物业管理费的高低来衡量这个小区是不是办公产权，这是有偏差的。


办公产权的房子适合哪些客户购买呢？又有哪些好处？


我遇到过很多限购的客户，希望能优化资产配比，但在上海没有购房资格又想置办房产过渡，或者有些客户对股票和理财没有兴趣，认为此类房产的回报率还不错，还有一些客户刚开始创业，办公产权的房子就可以用于办公、公司注册。

非住宅的办公产权的房子有哪些好处呢？

1.办公产权的房子面积小，单价低，甚至有的月租金可以抵消每月房贷；

2.办公产权不受住宅限购政策，可以让您在上海落叶扎根，自用，出租，注册公司都可以，也可作为您资产配置的一个不错的选择；

3.按照目前的贷款政策，未来购买住宅时，非住宅贷款记录不影响住宅贷款首套的认定（即只要在上海无产权住宅且征信记录中无住房贷款记录，可享受首套住宅贷款政策）；

4.一般来说，办公产权的房子一般商业氛围更强，也更能够聚人气。

对于「酒店式公寓」您还有什么问题吗？欢迎留言、讨论~

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