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上海二手房的行情
发布日期：2019/5/7来源：信义房屋
来源 | 上海执信咨询
荐读 | 4月上海二手住宅共成交2.52万套，清明节后首周日均成交近1100套创2年内高点，上海二手住宅合同成交均价约3.92万元/m2，成交均价继续稳步回升。
成交量 ：清明节假后首周现高峰
2019年4月，上海二手住宅共成交2.52万套，环比微跌1.9%，同比大涨87.59%，市场持续活跃、成交量维持高位。从 4月各周成交量来看，除4.1—4.7受传统清明假期影响外，其余各周均稳定维持高位，4.8—4.14日均成交近1100套创2年高点。
成交均价：均价回升涨幅收窄
2019年4月上海二手住宅合同成交均价约3.92万元/m2，环比上涨2.51%，同比下降1.88%，4月二手住宅均价继续稳步回升，但涨幅较3月份有所收窄。
各区成交均价：13个区县上涨
从4月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中奉贤、金山、普陀3个区出现环比下跌，奉贤环比下跌3.3%、金山环比下跌0.7%、普陀环比下跌0.4%，13个上涨区县中长宁区环比涨幅最高为5.4%。市中心8个区除普陀环比微跌以外，其余各区环比均为增长，从4月各区的成交量、价数据来看，随着市场活跃、改善型客户已积极入市。
各环线成交量分布：从外围向市中心过渡
从4月的各环线成交占比可以看出，内环以内环比增长1%、中外环间环比增长0.2%，内中环间、郊环以外分别环比下跌0.1%、1%，外郊环间环比持平。从各环线成交结构的变化我们可以看出，随着改善型客户的积极入市，成交热点区域逐渐从外围向市中心过渡。
各环线成交均价变化：环比增长涨幅收窄
从4月的各环线合同成交均价变化来看，各环线合同成交均价环比均为增长、涨幅较3月有所收窄。
各面积段成交量分布：110—140㎡增幅最高
从4月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比72.5%（前值74.5%）各面积段占比均为下降，其中50平方米以下占比19.4%（前值20.3%）降幅最高。90平方米以上各面积段成交占比27.5%（前值25.5%）各面积段占比均为增长，其中110—140平米占比9.4%（前值8.5%）增幅最高。
各面积段成交均价变化：改善型客户积极入市
从4月的各面积段成交均价变化来看，除50平方米以下、140—200平方米面积段外其他各面积段合同成交均价均环比增长，其中90-110平方米、110-140平方米环比涨幅最大，环比分别上涨4.4%及8.1%。4月份各面积阶段成交量分布、均价变化情况，也进一步验证了当前市场改善型客户正积极入市。
各总价段成交量分布：500—800万成交占比增幅最高
从4月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比下跌3.3%回落至63.3%，300-500万、500-800万、800-1200万、1200-2000万、2000万以上占比环比分别上涨0.8%、1.4%、0.7%、0.3%、0.1%。500—800万总价段成交占比回升至2018年以来的最高值。
各总价段成交均价变化：高单价、高总价房源成交占比提高
从4月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除800-1200万总价段环比涨幅最高为1.6%，2000万以上环比跌幅最高为1.8%。值得注意的是6个总价段成交均价数据中有4个是环比下跌，说明4月二手住宅均价的上涨主要是由高单价、高总价房源的成交占比的提高所推动的。
总结
2019年4月上海二手住宅市场成交量与3月基本持平仍旧维持高位，合同成交均价环比继续上涨，但涨幅较3月有所收窄。4月19日召开的中央政治局会议上再次强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，未来政策面更多是出于稳定房价预期而并不存在放松可能。上海执信咨询认为随着被抑制需求的阶段性集中释放、前期低价房源的已经去化，市场二手住宅挂牌价格已出现微涨，部分需求转为观望。预计5月份市场成交量有所回落，而成交价格微幅上扬。
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