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3月沪二手住宅2.59万套的背后：刚需主导，向改善型传导

上海二手房的行情

发布日期：2019/4/9来源：信义房屋

3月上海二手房行情解读。

来源 | 上海执信咨询


荐读 | 这几天上海气温刚刚创下今年新高，而3月的上海楼市也再创新高，呈现价量齐升的态势，那么具体的成交量到底如何？且看详细分析。

01 成交量：自2018年以来新高 

2019年3月，上海二手住宅共成交2.59万套，环比上涨167.08%，同比上涨50.13%，成交量同环比均大幅增长。从 3月各周成交量来看，市场呈现稳步走高的形态，3.25—3.31日均成交量突破900套。


02 成交均价：上升至与1月持平

2019年3月上海二手住宅合同成交均价约3.82万元/m2，环比上涨3.53%，同比则下降5.88%，3月二手住宅均价在经过2月份短暂回落后重新回升启稳，与1月二手住宅均价基本持平。


03 各区成交均价：大部分区价量齐升

从3月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中只有静安、长宁2个区出现环比下跌（前值11跌5涨），静安环比下跌0.1%(前值-4.63%)、长宁环比下跌1.7%（前值-1.9%），14个上涨区县中浦东新区环比涨幅最高为6.5%（前值-4.0%）。从3月各区的成交量、价数据来看，上海二手住宅市场启稳回暖迹象逾发明显。


04 各环线成交量分布：外郊环间仍占主导

从3月的各环线成交占比可以看出，外郊环间环比增长1.9%、内环以内环比微增0.1%，内中环间、中外环间、郊环以外分别环比下跌0.4%、0.3%、1.4%。


05 各环线成交均价变化：外郊环间涨幅最大

从3月的各环线合同成交均价变化来看，各环线合同成交均价环比均为增长，其中均价环比涨幅最大为外郊环间3.5%。


06 各面积段成交量分布：刚需主导，向改善型传导

从3月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比74.5%（前值75.2%）仍为绝对主力，其中50平方米以下占比更是创2018年以来的最高值，90-110平方米阶段占比12.7%（前值12.0%）。这说明当前市场仍然是以小户型刚需客户成交为主，但购房者信心的正在由刚需客户向改善型客户传导。 


07 各面积段成交均价变化：改善型增加

从3月的各面积段成交均价变化来看，各面积段合同成交均价均环比增长，其中90-110平方米、140-200平方米环比涨副最大，环比分别上涨5.3%及6.7%。3月份各面积阶段成交均价变化情况，进一步验证了我们对当前市场购房者信心正由刚需客户向改善性客户传导的判断。 


08 各总价段成交量分布：300万以下主导但回落 

从3月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比下跌2.1%回落至66.6%但仍维持相对高位，300-500万、500-800万、800-1200万占比环比分别上涨1.6%、0.5%、0.1%。2000万以上的成交占比环比下跌0.1%创2018年以来的最低值。 


09 各总价段成交均价变化：总体增长

从3月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除1200-2000万总价段环比下跌2.3%以外，其余各总价段均为环比增长。


总结

2019年3月上海二手住宅市场呈现小阳春态势，成交量同环比数据均呈现大幅增长，合同成交均价在2月小幅回落之后又重新回升启稳。上海执信咨询认为2019年1季度上海二手住宅市场整体回暖主要由央行宽信用政策对购房者信心改善、2016年3月社保缴存需2年变5年被抑制的购房者陆续入市、行业传统旺季三个因素叠加造成，市场需求也正进一步从刚需购房者向改善性购房者传导。预计4月份市场成交量大概率仍将维持在2万套以上，而成交价格保持平稳态势。


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