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房价起起落落，2019年上海房价到底会怎么走？

上海二手房的行情

发布日期：2019/6/24来源：上海信义房屋 房钦波

在“房住不炒”的政策下，上海二手房市场逐渐趋于理性，房价涨落也逐渐有迹可循。可从金融、土地、人口、政策这四个方面来确定上海房价涨落的轨迹。

来源 | 房大佬

荐读 | 在“房住不炒”的政策下，上海二手房楼市逐渐回归冷静、客观，目前市场面的买方主要还是以刚需和置换为主。当然，即便是自住而非投资，买方也会关心房价走向，毕竟不动产置业是每个家庭最大的开支了。在此，我整理了一些房价涨跌判断的小技巧，供大家参考。

 

首先短期是看金融，因为金融政策是能直接影响到房产涨幅的因素，比如贷款的利率、可以从银行拿到的折扣的高低等，2014年底银行贷款利率的基础上可以拿到七折的优惠，大大刺激了大家贷款买房的欲望，也是2014年上海楼市从低迷转向2015年市场大热的一个转折点。

 

还有就是各大银行的信贷政策也会配合各地的限购政策进行调整，比如在2014年9月上海只要还清首套房贷再贷就算首套，2016年11月28日“认房又认贷”首套购房比例上调至3.5成，二套房认房又认贷，凡是之前有过房贷记录的，首付比例上升至7成，这样会直接影响购房者的资金成本和杠杆比率。

 

当然，股市也应该算作金融的一部分。为什么呢？因为上海有很多人都是老股民，我就遇到不少，很多买房的钱款，都是从股市来的。所以股市行情上涨，存款准备金越低，货币发行量越大，则都意味着市场上有越多的钱，反之则一定不会。

 

其次中期看土地，这里我们主要说的是城市土地的出让情况，土地供应越少则说明中期看涨；反之如果土地大量供应，且价格保持平稳甚至下跌，则中期看跌。面包贵不贵，关键还是看面粉的价钱。

 

第三长期看人口，最终房子还是得要人来买的，所以当一座城市的人口长期处于流入大于输出状态时，那这个城市的房子必定也会随着城市的发展和人口的增长水涨船高；反之如果长期流出，入不敷出，则长期来看必定下跌。

 

最后随时看政策，所谓政策就是各个城市出台的限购，包括限售、限贷、限价等，比如上海从2011年限购政策出台到2016年3月25日外地人在沪购房社保须缴五年，限购政策基本是一次比一次严格，一次比一次细致。行政政策也是一种调控手段，而且是一种见效较快地手段，能够在短期抑制房价过快上涨或者过热。不过毕竟不是市场真正的供需反映，因此少用比较好。

 

那么2019年的房价走势会如何呢？

 

要说2019年房价会暴涨，肯定不具备条件，但同样说房价会暴跌一样也不可能。2020年是我国进入小康社会的关键年，人均GDP要比2010年再翻一番，为了实现这一目标也意味着我们的年均GDP至少维持6.2%的增长，而房地产是我国经济支柱性产业，这个关键时候可千万不能掉链子，所以“稳”这个字肯定不是空穴来风。

 

经过了两年多的严格调控，上海的购房需求已经被大大抑制，再加上2019年宏观已经出现了放松的迹象，2019年大概率会是新一轮周期的开始，从目前上海二手房成交量明显回暖也可以证明这一点，所以2019年我会坚定的看好一线城市。还是那句话，在任何时候刚需都可以出手，但是投资的伙伴需要谨慎了，房子早已经过了随便买哪都涨的年代，如何选择城市、选板块、选地段都很重要。


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