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8月上海二手住宅: 市场量价均呈现稳中趋降的走势?

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二手房

发布日期：2019/9/9来源：信义房屋企研室

8月上海二手住宅市场成交量延续3月份以来小幅回落的走势，但跌幅开始逐渐收窄，成交均价也继续现小幅回落，但下降幅度有限。总体来看，市场量价均呈现稳中趋降的走势。

来源 | 信义房屋企研室

荐读 | 8月，上海二手住宅共成交约1.97万套，市场延续小幅回落态势，但跌幅开始逐渐收窄；合同成交均价约3.76万元/㎡，延续6月的回落走势，但下降幅度有限。


01成交量：约1.97万套

2019年8月，上海二手住宅共成交约1.97万套，环比下跌2.09%，跌幅进一步收窄，同比上涨47.31%。自4月开始，市场成交量就开始小幅回落，说明当前二手住宅市场成交稳中趋降。 


02成交均价：约3.76万元/m2

2019年8月上海二手住宅合同成交均价约3.76万元/m2，环比下跌2.48%，同比下跌1.78%。8月二手住宅合同成交均价延续6月的回落走势，继续小幅走低，也创2019年3月以来的新低。这说明市场已经开始进行调整阶段。


03各区成交量：4涨12跌

从7月、8月上海各区的二手住宅成交量对比来看，16个区县中仅奉贤、浦东、青浦、杨浦四个区成交量环比上涨，其它12个区县环比下降。其中，杨浦环比上涨幅度最大，涨幅为15.6%，黄浦区环比下降幅度最大，跌幅为22.6%。 


04各区成交均价：10涨6跌

从8月上海各区的二手住宅合同成交均价对比来看，16个区县中10个环比上涨，6个环比下跌（前值：4涨12跌），成交均价环比上涨的区增加6个。下跌区县中，浦东下降幅度最大，为7%。上涨区县中，长宁和静安的环比上涨幅度最大，均为4.2%。成交均价的变化，说明当前市场价格总体维持平稳，不具备连续大涨、大跌条件。


05各环线成交量分布：郊环以外占比最高

从8月的各环线成交占比可以看出，郊环以外成交量表现突出，成交占比为2018年以来的新高，占比15.49%。而内环以内和内中环间的成交占比继续回落，其中内环内成交量占比仅11.3%，为今年3月以来的最低值。说明随着市场的调整，中环以内的成交量下降的幅度更加明显。


 06各环线成交均价变化：内环以内和外郊环间环比下降

从8月的各环线合同成交均价变化来看，仅内环以内和外郊环间环比下降，其它环线则环比上涨。从各环线成交结构的量、价变化，可以看出，内环以内和外郊环间成交量价的明显回落，造成了8月二手住宅合同成交均价环比回落。 


07各面积段成交量分布：市场仍以刚需为主力

从8月各面积段成交占比对比可以看出，50平米以下成交占比本月继续回落，仅18.4%，为2018年以来的新低。110-200平米的成交量也继续回落，但70-90平米的成交占比则继续回升，成交占比为27.1%，处于较高的水平。这说明，市场仍以刚需为主力。 


08各面积段成交均价变化：仅200㎡以上上涨

从8月的各面积段成交均价变化来看，除200平米以上环比上涨0.6%以外，其它各面积段成交均价均下降，其中140-200平米环比下降幅度最大，跌幅为4.5%。而90-140平米的环比下降幅度最小，表现较为稳定。 


09各总价段成交量分布：300万为成交主力

从8月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比增加1.6%至65.4%为成交绝对主力，且已连续两个月成交占比上涨。而300—500万成交占比继续下降，较上月占比下降1.1%。 


10各总价段成交均价变化：仅500-800万和2000万以上环比上涨

从8月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除500-800万和2000万以上环比上涨以外，其它总价段环比均下降，其中1200-2000万下降幅度最大，跌幅为3.4%，呈现量价齐跌的走势。而内环以内，成交占比不断攀升，但成交均价却走低的趋势。 


总结

2019年8月上海二手住宅市场成交量延续3月份以来小幅回落的走势，但跌幅开始逐渐收窄，成交均价也继续现小幅回落，但下降幅度有限。总体来看，市场量价均呈现稳中趋降的走势。


8月份以来，在“坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济手段”的调控主基调下，各地房地产调控密集出台，尤以房地产金融政策收紧为核心。


其中，央行对个人商业房贷利率机制进行调整，但该政策旨在保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，因此对于贷款利息支出影响或将有限。在当前调控政策稳定的背景下，预计市场或将继续保持稳中趋降的走势。

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