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信义房屋
发布日期：2020/12/21来源：信义房屋
“紧张，真的是紧张，本以为经历了看房子，选房子，谈价格以后，房子敲定了心就定了。没想到要签合同了，更紧张了，几百万的房子，出一点问题我们一家都承受不起啊，老同学，你要帮我把把关啊！”
这是许久不联系我的一位同学对我的“开门见山”，其实凡是买过房子“过来人”都知道，大笔一挥，很可能就是自己签的最大的一笔钱款了。
买房子是件开心的事情，不过开心的前提是“顺利”，而能让买房过程顺利不出幺蛾子，房屋买卖合同在其中就起到了至关重要的作用。
所以，我总结了签订房屋买卖合同，最需要注意的5点：
写在前面：最最最重要的，虽然买卖合同是格式条款，但是在买卖房屋过程中，遇到的问题各不相同，所以对于双方自行约定而合同条款中未能体现的内容，请一定一定要写“补充条款”，切记“口说无凭”，法治社会，一切以合同条款约定为准！
1、注意合同中的定金条款
在签订买卖合同前，买卖双方可能会为了保证合同能够顺利签订而签署定金协议，而由于定金是具有特定法律含义的，所以在合同中请务必注明“定金”字样。
如果因笔误或其他原因使用了“订金”“保证金”等字样且合同中也没有明确表述一旦支付方违约将不予返还或者一旦收受方违约将双倍返还的内容，在法院审理时是将无法将此部分认定为定金性质的。
2、“买卖不破租赁”、承租人的“优先购买权”
与房东或房地产经纪人确定此房之前是否是出租状态，如是出租状态，请房东提供承租人的“放弃优先购买权”说明书。
房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承等情况发生房屋产权转移的，并不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人是有权继续居住的。
承租人的优先购买权是指出卖人售卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但房屋按份共有人行使优先购买权或者出卖人将房屋出卖给近亲属的除外。若出卖人未尽上述通知义务或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出卖人承担相应赔偿责任，但无法请求认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。
3、合同中约定好违约责任
为了更好的督促双方按照合同规定的时间更好的履行各自的义务，在合同中应当约定好违约责任，尤其是在超过一定时限后即可计算的违约责任。
请注意，在房屋买卖过程中，即使买方自身没有落户的需求，但是因为户籍登记情况可能会影响房屋再次出售时的价值或者涉及相关违约责任，买卖双方往往会在合同中约定出卖方户籍迁出时间，若超过一定时限后则会按日计算卖方违约金，而此部分违约金额一般都比较高。
这就要求出卖方也要注意房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍，以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务。
4、核实现有户籍登记情况
购买二手房前，首先要核实清楚房屋现有的户籍登记情况，是否是卖方本人及其家庭的户籍，因为这涉及到卖方是否能够将户籍迁出。
若卖方是通过二手房交易取得房屋产权的，则可能存在所登记的户籍为前手卖方的情形，在这种情况下，虽然上海已经出台了户口强迁政策，但这样的麻烦如果可以提前规避，那是最好的。
附：上海户口强迁细则：
《上海市常住户口管理规定》（沪公行规〔2018〕1号）第三十二条的规定，“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”
对于原来困扰诸多买家的房屋交易户口滞留问题，新政规定中有了明确的规定：只要该房屋产权人向属地派出所提出申请，提供上海市公安局窗口服务告知单（适用滞留户口迁移）规定的材料，交派出所审核，由分局审批，并经过相关的告知、公告程序，就可以将滞留户口移至社区公共户。
5、对方违约也须及时止损
即使在对方违约的情况下，自己也应该积极应对，及时止损，减少不必要的损失。
若在合同履行过程中，合同相对方违约了，不管是基于什么原因，都应该要及时采取措施，防止损失进一步扩大，而由此产生的合理费用是由违约方承担的。但是如果消极对待、放任损失的扩大，对于损失扩大的部分守约方也是无法请求合同相对方予以承担的。
以上是我所列出的5点重点注意事项，房屋买卖流程复杂，涉及的交易金额较大，选择正规的品牌房产中介公司是保障交易流程合法、合规、高效的重要方式。
家，从信义出发！
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