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房产百科 | 上海买房「首套房」如何认定?

买房

发布日期：2022/1/21来源：信义房屋

首套房的资格到底需要什么条件，大家应该怎么用？

在大家的咨询中，信义君发现好多人还是容易把「首套房」和「首套贷款」两个概念混淆，我们就先来说说「首套房」的概念。


 

「首套房」的定义

 

近几年为了为落实「房子是用来住的，不是用来炒的」定位，各地相继出台了「首套房」认定标准。在业内，目前公认的「最严格」认定标准是「以家庭为单位、认房又认贷」，即买房人既没有买过房也没有贷款记录，才可认定为首套房。如果夫妻双方一方有过买房记录且贷款已还清，另一方以个人名义买房仍算作二套房。

 

那么，上海的在2016年3月出台的「沪九条」为啥称为「史上最严限购令」呢？ 


在房地产交易系统内查询到已拥有一套住房的，无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行差别化信贷政策，即购买第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

 

也就是说，如果在上海，以家庭为单位已有一套房，即便是家庭仍然满足再买一套的房的限购条件，那么无论之前是否有住房贷款记录、无论住房贷款是否结清，那么首付款均按照二套房执行。

 

「首套房」的价值


为啥要掰扯清楚是否为「首套房」？因为「首套房」关系到首付款和税费。

 

首先，我们先来说说「首套房」和首付款比例的关系。毕竟，在上海买房一般总价动辄都是几百万上千万，大部分人还是选择「凑齐首付款，再申请房贷」的方式。因此，首付款当然是越低越好，如果你有「首套房」的名额，那么一般情况就可以争取到「最低首付款」。

 

当然，也有特殊情况不在此类，比如全款买房则无需考虑，还有些房东对付款有特别要求的情况除外。

 

另外，「首套房」的价值还体现税费上。一般来说，在上海买房，购房者需要支付契税、房产税，我们来分开说明。

 

目前，上海购房者需要缴纳的契税，计算公式如下： 


首次购买90平米以下的住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*1%

首次购买的90平米以上的住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*1.5%

非首次购买住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*3%

注明：首次购买特指家庭（夫妻及未成年子女），家庭成员名下在上海均无任何产权住房，两个家庭购买一套住房，契税可分开计算。

 

而房产税，则是上海家庭首套免征，二套以上根据家庭人均60平米面积计算，超过部分征收。在此，我们就不展开讲房产税的算法，您有疑问可以咨询您身边的信义房屋置业顾问。

 

因此，从税费来看，「首套房」税费至少会比非「首套房」少上一半。

 

「首套房」的用法


鉴于「首套房」以上的价值，那我们购房者肯定会想把其发挥到最大，那么信义君建议您的「首套房」的名额用在您最想买的、踮起脚来能够得着的房子。

 

另外，每个城市的限购条件不一样，以上内容仅限于上海地区。

 

您还有「首套房」购房资格吗？欢迎和信义房屋的置业顾问聊聊。


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