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上海买房，名下没房是不是等于可以申请「首套贷款」？

房贷

发布日期：2022/1/25来源：信义房屋

首套贷款真香啊！

买房看房的时候，房产中介小哥一般都会问你的买房预算，即打算买「首付款多少、贷款多少」的房子。说到房贷，很多购房者都认为自己名下无房，或者之前申请的贷款已经还清，就可以按照「首套贷款」来申请，其实不然，今天，我们就来说说「首套贷款」。



我们先还是来看下上海在2016年3月25日出台的「沪九条」：


在房地产交易系统内查询到已拥有一套住房的，无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行差别化信贷政策，即购买第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。


「沪九条」出台后，上海「首套贷款」的条件是：在上海名下无房。


再来看看在2016年11月28日出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》规定：


经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)　申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录　(包括商业性或公积金住房贷款记录)　的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。


自此，上海「首套贷款」的条件升级为：一、在上海名下无房；二、名下没有贷款记录（无论其住房贷款是否结清）。这个标准还是比较严格的，特别是对于置换的客户来说，哪怕是把名下的房子卖掉，把之前的房贷结清，也是要按照「第二套住房」来执行。


那么，「首套贷款」对于购房者到底有哪些好处呢？主要是体现在贷款额度和贷款利率上。


大家知道，购房贷款一般有商业贷款、公积金贷款、商业公积金组合贷款，公积金贷款利率低但是贷款额度有限，所以多数情况下都会选择商业公积金组合贷款，那我们来分别看看这两种贷款：


一、商业贷款


商业贷款首套界定：名下无房、无贷可以认定为首套，名下有房或有贷款记录（含已结清）均认定为二套。


商业贷款首套最高贷款额度为6.5成，二套购买普通住宅最高贷款成数5成，非普通住宅最高贷款成数3成。

 

二、公积金贷款


公积金贷款首套界定：名下无房，未使用过公积金为首套，使用过两次以上公积金情况停贷。


公积金贷款：个人最高50万，家庭最高100万，有补充公积金个人最高60万，家庭最高120万。二套改善型个人最高40万，家庭最高80万，有补充公积金个人最高50万，家庭最高100万。


那么，「首套贷款」体现在贷款利率上的好处又在哪里呢？公积金贷款利率一般保持稳定，我们主要来看看商业贷款利率。


商业贷款利率自2019年8月开始执行贷款市场报价利率（LPR），最新的LPR为2022年1月20日公布的：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。1年期LPR继2021年12月之后，再次出现下调，由3.8%回落至3.7%；与房贷利率挂钩的5年期LPR，则由4.65%降至4.6%。 


 （图片来源于中国人民银行）


目前，信义君了解到的情况是：现行上海各商业银行的首套贷款利率是在LPR基础上上浮35%即4.95%，二套贷款利率是在LPR基础上上浮105%即5.65%。 


总的来说，「首套贷款」的房贷额度更高、利率更低，难怪大家都想要！降息了，楼市会怎样？欢迎和您的信义房屋置业顾问聊聊看法。


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