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上海二手房的行情
发布日期：2019/3/8来源：信义房屋
来源 | 信义房屋企研室
荐读 | 2月上海二手住宅成交量较1月回落四成，成交合同均价较1月波动上扬后有所回落，3月“小阳春”有望回暖。
01成交量：受春节影响回落四成
2019年2月，上海二手住宅共成交0.98万套，较1月份1.64万套环比下降40.26%，同比上涨37.44%。成交量大幅下降主要是受春节假期的影响，但从2月18-24日的周成交量来看，已经快速回升至3900套左右的水平，2月25-30日的日成交量更是高达650套左右，说明年后市场的复苏是十分强劲的。
02成交均价：小幅波动后下行
2019年2月上海二手住宅合同成交均价约3.69万元/m2，环比下降3.49%，同比则下降7.91%，但较12月的合同成交均价则下降1.08%，合同成交均价在1月小幅回升后又重回下降通道。
03各区成交量：16区县均为负增长
从1月、2月上海各区的二手住宅成交量对比来看，16个区县成交量环比均呈负增长，其中有9个区域跌幅超过二手住宅整体跌幅，其中青浦跌幅最大，为47%；有7个区域跌幅低于二手住宅整体跌幅，其中崇明跌幅最小，为13.4%。在成交量中，排名前五位的为浦东、闵行、宝山、杨浦和松江。
04各区成交均价：11跌5涨
从1月、2月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县，11跌5涨，5个上涨的区县依次为崇明、徐汇、普陀、闵行和青浦，其中普陀环比上涨1.44%。11个区县中，静安环比下降幅度最大，跌幅为4.63%，其次为浦东，跌幅为3.99%。
05各环线成交量分布： 成交环线结构变化大
从1-2月的各环线成交占比可以看出，中环以内和外郊环间成交占比有明显下降，其中内环以内更是创2018年以来最低值；郊环以外成交量提升2.64个百分点，创2018年以来的最高值。成交环线结构的变化，也是造成成交均价大幅下降的原因。
06各环线成交均价变化：基本保持平稳
从1月、2月的各环线合同成交均价变化来看，各环线合同成交均价均呈负增长。但对比12月各环线合同成交均价，则均保持平稳的状况。从这个角度来看，去除1月份的小幅上涨，各环线合同成交均价还是保持了平稳的走势。
07各面积段成交量分布：小户型刚需客户成交为主
从12月、1月、2月的各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比较12月、1月均有所明显提升，其中50-70平方米和70-90平方米更是创2018年以来的最高值。90平方米以上各面积段成交占比较12月、1月份则均有所降低，其中140-200平方米和200平方米以上则创2018年以来的最低值。这说明市场仍然是以小户型刚需客户成交为主。
08各面积段成交均价变化：整体呈现负增长
从1月、2月的各面积段成交均价变化来看，各面积段合同成交均价均呈负增长，其中90-110平方米环比下降幅度最大，跌幅为5.7%。一方面是受成交区域向外转移的影响所致；另一方面，对比同环线的各面积段成交均价的变化来看，市场分化差异明显，各面积的涨跌幅均有所不同，导致整体呈现负增长。
09各总价段成交量分布：300万以下占多数
从1月、2月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比达68.8%，为2018年以来的最高值，而其他各总价段的占比均降低，其中500万以上的各总价段则均创2018年以来的最低值，这主要是受成交区域外移以及成交中小户型的影响。
10各总价段成交均价变化
从1月、2月的各总价段合同成交均价环比变化来看，300万以下，800-1200万和2000万以上环比呈负增长，其他三个总价段则均呈正增长。其中2000万以上合同成交均价创2018年以来最低值。
总结
2019年2月，上海二手住宅成交量受春节长假影响，成交量虽出现了四成的回落，但较去年同期则上涨近四成，且长假后市场快速回暖，说明2月份的市场依然延续了2018年第四季度以来的上涨走势。合同成交均价在1月小幅回升后，又重新回落，说明房价上涨的动力目前依然不足，短期内仍将保持平稳或小幅下行的走势。
从近期两会传递的“房地产”未来调控信号来看，政策变化的可能性不大。3月份作为传统旺季，加上市场的小幅回暖，预计成交量或将继续回升，有望超过去年同期的1.73万套。
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