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11月上海二手住宅成交解读：量价齐升

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发布日期：2019/12/9来源：信义房屋

11月，上海二手住宅共成交约1.81万套，较10月有明显回升，二手住宅成交量价齐升。但从11月的周成交量来看，有2周成交量有明显回落，10月份以来的平稳走势逐渐被打破。

来源|信义房屋企研室

荐读|11月，上海二手住宅共成交约1.81万套，较10月有明显回升，二手住宅成交量价齐升。但从11月的周成交量来看，有2周成交量有明显回落，10月份以来的平稳走势逐渐被打破。


01

成交量：约1.81万套

2019年11月，上海二手住宅共成交约1.81万套，环比上涨12.97%，同比上涨36.56%。成交量较上月有明显回升。但从周成交量来看，11.4-11.10和11.25-11.30两周有明显的回落，打破了10月以来的平稳走势。


02

成交均价：约3.8万元/㎡

2019年11月上海二手住宅合同成交均价约3.8万元/m2，环比上涨2.16%，同比上涨1.75%，成交均价在10月大幅回落之后，又出现明显回升，接近于9月份的成交水平。

03

各区成交量：15涨1跌

从10月、11月上海各区的二手住宅成交量对比来看，15个区县环比均上涨（10月：0个），仅青浦环比下跌，跌幅为22.88%。其中，15个上涨区县中，有9个区县环比涨幅超过上海全市的涨幅，其中，松江涨幅最大，为31.02%。


04

各区成交均价：13涨3跌

从10月、11月上海各区的二手住宅合同成交均价对比来看，16个区县中13个环比上涨，3个环比下跌（10月：3涨13跌），成交均价环比上涨的区域增加了10个。上涨区县中，青浦上涨幅度最大，为15.35%，主要是10月份成交均价下降较多，本月属正常回归。下降区县中，普陀的环比下降幅度最大，为1.25%。各区成交均价的回升，主要是基于10月份成交均价大幅走低的理性回弹。


05

各环线成交量分布：内环内和内中环间占比回升

从10月、11月的各环线成交占比对比可以看出，内环以内和内中环间的成交占比有所回升，对应的是中外环间和郊环以外成交占比的回落。其中，内环内的成交占比近两个月开始逐渐回升，郊环以外逐渐有所回落，这说明内环内的成交量相对较为坚挺。


06

各环线成交均价变化：内环内首现回升

从11月的各环线合同成交均价环比变化来看，内中环间和郊环以外环比负增长，其它环线则环比均上涨。其中，内环以内成交均价在连续4个月下跌之后首现回升，且涨幅为2.7%，说明内环内的市场开始出现调整。


07

各面积段成交量分布：90㎡以上面积段占比上涨

从11月各面积段成交占比对比可以看出，90平米以内各面积段成交占比下降，而90平米以上各面积段成交占比则上涨。其中，70-90平米成交占比下降0.8个百分点，而90-110平米上涨0.6个百分点，其它面积段变化的幅度均不大。


08

各面积段成交均价变化：仅200㎡以上环比下降

从11月的各面积段合同成交均价变化来看，7个面积段中仅200平米以上环比下降4.3%，其它各面积段环比均上涨，这与10月份的环比正好相反，结束了各面积段合同成交均价总体均呈现小幅回落的走势。其中，50-70平米的面积段上涨幅度最大，涨幅为3.1%。

09

各总价段成交量分布：300-800万环比上涨

从11月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比在经过10月的小幅回升后，重回下降通道，较10月成交占比下降2.1个百分点，为近4个月的新低。而对应上涨明显的是300-500万和500到800万，环比分别上涨1.2和0.7个百分点，其中300-500万的成交占比为近4个月的新高。

10

各总价段成交均价变化：500万以下和800-1200万环比上涨

从11月的各总价段合同成交均价环比变化来看，500万以下和800-1200万环比上涨，其它的总价段则环比下降。其中，1200-2000万和2000万以上环比分别下降3.1%和4%，跌幅较为明显。


总结

2019年11月上海二手住宅市场成交量价齐升。从11月的周成交量来看，有2周成交量现明显回落，10月份以来的平稳走势逐渐被打破。从政策面来看，11月份央行多次定调房地产市场，房住不炒和因城施策仍是主基调，加上上海现行普通住房标准将延期5年，预计政策变动的可能性不大。11月5年期的LPR首降5个基点，对于楼市起到了正向的激励作用，但因为各种政策约束，预计对楼市的提振作用有限。在此背景下，预计12月楼市量价或将稳中趋降。


最新官方数据：11月上海二手楼市房价持平
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