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近期一手新房交易火热，要注意哪些坑？

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发布日期：2018/9/10来源：信义代理

5月31日，信义房屋代理部分析师戴强江受邀网易房产直播，细说一手新房交易流程、市场交易情况和注意事项，信义君现将内容整理如下，仅供最近在看新房的童鞋参考。

来源 | 信义代理

推荐 | 5月31日，信义房屋代理部分析师戴强江受邀网易房产直播，细说一手新房交易流程、市场交易情况和注意事项，信义君现将内容整理如下，仅供最近在看新房的童鞋参考。


今天我们将主要围绕以下几个方面来分享：1.开发商拿证到开盘的流程；2.近期上海商品住宅成交情况；3.购房用户买房建议。

 


Part1：房地产开发商拿证到开盘的相关流程

 

在上海，高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。开发商向有关部门报批，通过后就可以取得盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》。

 

当开发商拿到预售证之后就会把相关讯息和资料公示出来7天。之后就到了认筹阶段，而开发商向购房者收的认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%，如果说500w的房子，要收300w认筹金，显然就是违反要求的。所以大家可以留意一下，也要注意开发商是否五证齐全。

 

房地产开发商需具备五证


《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》


认筹完之后，你们会得到收据、pos单，以及你们签字确认的《认筹意向书》，意向金只能刷储蓄卡走开发商pos机，认筹金绝对不允许现金支付，且开发商必须出具收据，购房者支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。另外，认筹的早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

 

之后就进入了对购房者的验资阶段，请大家准备好各种资料，以免造成不必要的麻烦。

1.认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

2.认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。


主要审查资料包括


1.购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

2.社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

3.购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

 

最后就到了开盘摇号选房阶段：

在开盘至少10日前，开发商要向公证机构提出公证摇号申请。上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。之后购房者根据摇号顺序选房，开发企业应将全部准售房源纳入排序选房范围。

 

可能有的购房者会顾虑，要是最后没有合适的房子或者说没有房子可选了，那交的认筹金该怎么办？这个大可不必担心，因为最后选房阶段认筹金是可以退的。这边可以分为三种情况：

 

第一、轮到你选房时还有房子，但是房子位置很差或者不是你想要的，完全可以弃号不选，全额退筹；

 

第二、轮到你选房时没有房子了，弃号不选，全额退筹；


这两种情况就是认筹金退回，一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

 

第三、轮到你选房、且你选到了想要买的房子，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。


签订认购书之后，意味着意向金成了“定金”，如果毁约不要房子了，是要赔违约金的，请知悉、慎重。



Part2：近期上海商品住宅成交情况

 

近三个月上海商品住宅成交略有回暖，成交量在月均40多万方，而四五月的入市项目较多，四月更是有许多高价中心楼盘入市，去化也较快。价格方面也较为稳定，全市的成交价格主要在四万六七左右。政府目前对房价进行限价，防止房价过快上涨，从而现在很多地方出现一二手房价倒挂，这不能说是否合理，但是大家也是确实能够感受到房价是有所下降，是比较平稳的，调控政策是较为有效的，市场也趋于理性。

 


Part3：购买一手新房注意事项


在购房前，客户不仅要看重楼盘的地段，交通，价格，学区等，现在更要注重楼盘的品质及物业水平，可以多个楼盘进行比较。在购房时，客户要注意前面我们提到的认筹注意事项，开盘摇号注意事项，准备要所需材料。最后再交付时，客户需要留意房屋质量，小区配套设施完善情况。购房需谨慎，切忌冲动投机心理。


由于童鞋们的提问太多，信义君进行了整理，欲知童鞋们问了哪些问题，且听下回分解~


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