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上海父母名下的房产如何给子女最划算？赠与，买卖，还是继承？

房产赠与

房产买卖

房产继承

发布日期：2018/9/11来源：执信咨询

信义房屋详细比较房屋赠与、房屋买卖和房屋继承的税费和流程~

信义房屋经纪人在接待客户的时候，经常会遇到上海老阿姨老叔叔咨询：如何将我名下的房产转给子女最划算？今天信义君就和大家好好聊聊~


赠与/买卖/继承的流程和税费说明


直系亲属之间进行房产转让一般是有赠与、买卖和继承，那究竟哪种转让方式最省钱？在此，信义君特将赠与、买卖和继承的相关事项进行罗列，并用栗子再进行说明，方便大家进行对照。

图一：三种方式比较图

 

二手房个人交易税费说明


在上图中，如果是通过买卖途径，所需税费的按二手房个人交易规则交税。有童鞋又会问了，二手房个人交易交税规则？所以，信义君贴心地将二手房个人交易税费一览表罗列如下：

图二 ：二手房个人交易税费表


普通住宅VS非普通住宅

普通住宅须同时满足以下条件：1.建筑面积140平方米以下；2.内环线以内套总价450万元/套、内环线和外环线之间310万元/套、外环线以外230万元/套以下；3.五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。其他情况均为非普通住宅。


到底哪种方式最划算？举栗子

 

在直系亲属之间进行房产转让，需要明确的是，只有夫妻之间的产权份额变更（即通常说的加名字或者去名字）不涉及税收，其他的直系亲属之间产权的转让都会产生或多或少的交易税费。

 

赠与、买卖和继承，到底选用哪种方式？建议从当前变更所花费的时间、成本与未来再出售时的成本两方面综合考虑之后再加以选择。虽然，目前上海的交易习惯，卖家都是谈「净到手」，但是因赠与或买卖两种不同方式导致未来交易税费的不同，也一样会影响到未来买方的交易成本，直接影响成交与否。接下来我们举例进行对比： 


我就是个栗子

老王在上海内环内有一套面积为92㎡、市值1000万元的房子（为了简便起见，假定该房产老王已持有满五年，购入价200万元），现在打算给他的已成年的单身儿子小王。


本例中所有人物均设定为上海户籍，且小王名下无其他房产（才能符合现在上海买房的限购条件），仅计算主要税费，登记费等忽略不计。另外，需要注意的是，继承在此是基于被继承人已去世的前提。我们来看下三种变更方式所需的成本相差多少：

图三 ：三种方式变更成本比较

 

如果小王通过以上任一转让方式拿到该房产后，是打算长期自住，那么，该问题就在此处划上句话。如果小王接下来是要再次将该房产进行对外出售，我们就要再次计算出售该房产的成本。而再次出售该房产的时候，此处又有两种情况，关键问题在于该房产是否满五。

 

情况一：小王取得房屋所有权后1年内将该房屋以1200万元出售。此种情况中，赠与、买卖、继承这三种方式最大的区别在于，小王通过赠与和继承取得房产，再次出售该房产时，持有房产的年限可以从老王原始购入时起算，而通过买卖取得房产再次出售时，持有房产的年限是从新产证办出日期起算。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列：

图四 ：房产再次出售情况一税费比较

 

情况二：小王取得房屋所有权6年后将该房屋以1200万元出售。此种情况中，赠与、买卖、继承这三种方式取得房产均已经满五年，因此，关键是此时该房产对于小王而言是否为家庭唯一住宅。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列：

图五 ：房产再次出售情况二税费比较

 

最后结语

 

虽然每年都要谣传一波遗产税开征，而新华社每年也都要出来辟谣，但是也有不少老阿姨老叔叔听说国外的遗产税高达20%以上，因此也有不少父母想在短时间内转让房产给子女。父母当下转让房产给子女的优点在于，可操作性强，同时也消除了未来可能存在的遗产税的影响。但是如子女已经有其他房产，按照目前上海的二手房政策，在未来出售时的税费或者子女有再次购房意向时会存在不同影响。

 

若父母选择在当下短时间内将房产转让给子女，如果不考虑未来子女再次出售该房产成本的，则应根据房屋购入年限、目前市值、以及受让方是否存在限购等因素综合判断，计算买卖与赠与两种方式的成本以比较，选择成本较低的方式来进行变更。

 

就当前国内遗产税尚未开征的情况下，并除去可能存在的遗产纠纷，仅从当前的费用成本上考虑，通过继承方式转让房产花费最少，但正如前文所强调的，继承是基于被继承人已去世的前提，因此继承的发生于时间上存在不确定性，即子女不能即时取得父母房产。

 

最后，未来出售时的成本因受未来房地产税费政策、受让方家庭所持有的房地产数量变化等因素影响，不确定性较大，在考虑当前转让使用何种方式时适当考量即可，不建议以未来出售成本作为决策的重点考量因素。

 

注：以上内容是截止发稿前，根据当前的政策法规分析，仅供参考，届时具体情况请以交易中心的规定为准。


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